Одним из ключевых институтов земельного права России является разграничение земельных участков по степени их оборотоспособности. Законодательство чётко разделяет все участки на три большие группы: оборотоспособные, ограниченные в обороте и изъятые из оборота. В данной статье детально рассмотрены именно земли, изъятые из оборота: что это такое по закону, какие участки подпадают под такой режим, какие сделки с ними запрещены и какие риски возникают у собственников и арендаторов.

Правовое определение

Согласно пункту 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и статье 129 Гражданского кодекса РФ, земельные участки, изъятые из оборота, — это такие участки, которые не могут:

• переходить в частную собственность;
• быть объектом купли-продажи, дарения, залога, ренты или иных сделок, предусмотренных гражданским законодательством;
• передаваться в наследство по завещанию или по закону (если только речь не идёт о переходе права постоянного (бессрочного) пользования).

Исчерпывающий перечень категорий

Как следует из ст. 27 ЗК РФ, к землям, изъятым из оборота, относятся только участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности. К таким объектам относятся:

1. Государственные природные заповедники и национальные парки.
2. Воинские части, полигоны, склады вооружения и другие объекты Министерства обороны.
3. Ядерные установки, хранилища радиоактивных отходов и зоны отчуждения.
4. Особо охраняемые природные территории федерального значения (биосферные резерваты, заказники и т. д.).
5. Объекты космической инфраструктуры (космодромы, центры управления полётами).
6. Международные объекты (например, места дислокации иностранных военных контингентов в рамках международных договоров).
7. Иные объекты, список которых утверждается Правительством РФ.

Как проверить, входит ли участок в «изъятые»

Для проверки правового режима земельного участка рекомендуется:

• запросить выписку из ЕГРН (ранее — ЕГРП): в разделе «Ограничения и обременения» будет указано, изъят ли участок из оборота;
• ознакомиться с кадастровой выпиской и кадастровым планом на публичной кадастровой карте Росреестра;
• обратиться в местную администрацию или орган регистрации прав за разъяснением, если в документах есть пометка «Земли особо охраняемых территорий».

Что можно и чего нельзя делать с «изъятыми» участками

Последствия нарушения режима «изъятия из оборота»

Если в ЕГРН ошибочно отсутствует пометка о запрете оборота, а участок фактически относится к «изъятым», любая сделка будет:

1. ничтожной с момента заключения;
2. оспорена Росреестром при реграстрации;
3. расторгнута судом по иску прокуратуры или Росимущества.

Деньги, переданные по такой сделке, подлежат возврату, но взыскать расходы и убытки можно крайне сложно. Кроме того, лицо, заведомо заключившее такую сделку, может привлекаться к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка).

Как отличить «изъятые» от «ограниченных в обороте»

Крайне важно не путать два похожих понятия:

• Изъятые из оборота — полный запрет на переход права собственности и большинство сделок.
• Ограниченные в обороте — запрет на приватизацию, но допускается аренда, безвозмездное пользование, сервитуты и иные обременения. Пример: земли лесного и водного фондов, земли обороны и безопасности, которые не отнесены к федеральной собственности.

Актуальные поправки 2024–2025 годов

В 2024 году в ЗК РФ внесены уточнения:

• расширен перечень особо охраняемых природных территорий, за счёт включения новых национальных парков «Онежское Поморье» и «Югыд Ва»;
• введён порядок пересмотра правового режима земель, если федеральный объект выводится из эксплуатации и передаётся в муниципальную собственность;
• упрощён механизм предоставления в аренду «изъятых» участков для научных и образовательных целей без проведения аукционов.

Практические рекомендации

Покупателям и инвесторам:

• обязательно заказывайте полный комплект выписки ЕГРН (с разделом «Ограничения/обременения»);
• если участок находится рядом с границей заповедника, требуйте пояснение от Росприроднадзора;
• учитывайте доли риска в договорах: прописывайте условие возврата денег в случае невозможности регистрации.

Собственникам, которым грозит «изъятие»:

1. Отслеживайте планы муниципалитета по созданию новых ООПТ (особо охраняемых природных территорий).
2. При первых признаках включения в границы будущего заповедника — обратитесь в суд с требованием сохранить право собственности и компенсации.
3. Если участок уже изъят, но используется вами без правоустанавливающих документов, немедленно освободите территорию, во избежание штрафов и сноса.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1: можно ли через суд оспорить «изъятие» участка из оборота?

Только если решение о включении в территорию особо охраняемой природной территории было принято с нарушением процедуры (например, без публичных слушаний). Суд может отменить постановление, но практика сложна.

Вопрос 2: что будет с постройками на «изъятом» участке?

Если строения были возведены до признания участка изъятым, они могут быть сохранены и эксплуатироваться, но не могут быть проданы. Если построены после, их снесут в принудительном порядке.

Вопрос 3: возможен ли обмен «изъятого» участка на равноценный оборотоспособный?

Да, но только в рамках государственной программы по изъятию земель для государственных нужд. Процедура регулируется Федеральным законом «О выкупе и изъятии земельных участков».

Земли, изъятые из оборота, — это особая категория объектов, полностью исключённых из рыночного оборота. Понимание их правового статуса помогает избежать юридических коллизий, финансовых потерь и административных штрафов. Всегда проверяйте правовой режим земельного участка до подписания любых договоров и консультируйтесь с квалифицированным земельным юристом.

Последняя редакция: 19 апреля 2025 г.