Аренда жилой недвижимости компании-арендатору требует от собственника-квартиросъёмщика (физического лица) соблюдения законодательных норм и своевременной уплаты налогов. В статье разберёмся, какие налоги платить, какие есть режимы налогообложения, как заключить договор без ошибок и что даст регистрация ИП.
Краткий обзор обязательств физлица
Когда физическое лицо сдаёт квартиру юридическому лицу, оно признаётся налоговым агентом по доходам от аренды. Следовательно, обязательства:
- Заключить письменный договор аренды (ст. 609 ГК РФ).
- Своевременно уплатить НДФЛ (13 % или 15 % для резидентов, 30 % для нерезидентов).
- Вести учёт доходов при применении спецрежимов (НПД, ИП + УСН/ПСН).
- Предоставить компании-квартиросъёмщику акты выполненных услуг (аренды).
Какие налоги платит физлице без регистрации ИП
НДФЛ 13 % (или 15 %)
По умолчанию налоговой базой признаются все поступления арендной платы. Компания-арендатор выступает налоговым агентом и обязана удержать 13 % при каждой выплате. Если агентом быть не может (например, арендатор — иностранное юрлицо), физлицо самостоятельно подаёт 3-НДФЛ в ИФНС до 30 апреля следующего года и оплачивает налог до 15 июля.
Налог на профессиональный доход (НПД) — «самозанятость»
Максимально упрощённый режим:
- Ставка, 4 % при расчёте через банк/карту; 6 % при расчёте наличными.
- Нет отчётности — расчёты ведётся через приложение «Мой налог».
- Лимит дохода — 2,4 млн руб/год;
- Не требуется ОКВЭД и бумажных договоров (достаточно электронного).
Важно: юрлицо может перечислять деньги на карту самозанятого без НДФЛ и страховых взносов.
Сравнение налогообложения: таблица
| Режим | Ставка | Отчётность | Затраты на бухгалтера | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| НДФЛ через агентство | 13 % | 2-НДФЛ (делает арендатор) | 0 | Арендатором всё делаетс |
| НДФЛ самостоятельно | 13 % | 3-НДФЛ (ежегодно) | 0–5 тыс. руб | Возврат вычетов возможен |
| НПД (самозанятость) | 4–6 % | 0 (автомат) | 0 | До 2,4 млн руб/год |
| ИП на УСН 6 % | 6 % | УСН декларация 1 раз/год | от 5 тыс. руб/мес | Можно вычесть страховые взносы (до 100 %) |
| ИП на ПСН | 6 % (фикс. платёж) | 0 | 0–3 тыс. руб | Лимит дохода — 60 млн руб/год |
Как заключить договор без ошибок
- Форма договора: письменная, сроком до 5 лет (если более 1 года — подлежит госрегистрации в Росреестре).
- Адрес объекта: FIAS-код, кадастровый номер, площадь.
- Период аренды: укажите дату начала и конца, возможность пролонгации.
- Арендная плата:
- Сумму в рублях, с НДС или без (обычно без для жилых помещений).
- Периодичность (ежемесячно, аванс, постоплата).
- Индексация (например, на уровень инфляции).
- Налоговый агент: включите пункт «Арендатор удерживает НДФЛ».
- Акты приёма-передачи: подписывать каждый месяц, подтверждая факт оплаты.
- Гарантийный депозит: 1–2 месяца аренды, возвращается при выезде.
Когда выгодно открыть ИП
Регистрация ИП снижает налоговую нагрузку при высоких доходах (>2 млн руб/год) и позволяет:
- Перейти на УСН 6 % и сократить налог на 100 % страховых взносов (до 2026 г. взносы: 49 500 руб/год фиксированных + 1 % сверх 300 000 руб).
- Использовать ПСН при сдаче квартиры в аренду как «сдача жилых помещений» (ОКВЭД 68.20.1). Патент стоит ~10 000–40 000 руб/год в зависимости от региона.
- Выставлять счета-фактуры без ограничений по доходу в отличие от НПД.
Пример расчёта налога
Ситуация: квартира в Москве сдаётся юрлицу за 80 000 руб/мес (960 000 руб/год).
- НДФЛ: 960 000 × 13 % = 124 800 руб.
- НПД: 960 000 × 4 % = 38 400 руб (экономия 86 400 руб).
- ИП УСН 6 %: 960 000 × 6 % = 57 600 руб − 49 500 (взносы) = 8 100 руб итого.
На доходе 960 000 руб выгоднее ИП УСН 6 %.
Чек-лист «Сдать квартиру юрлицу без проблем»
- Проверьте правоустанавливающие документы: ЕГРН, выписка, нет обременений.
- Уточните в ЖКХ, что помещение не признано нежилым (иначе налоги выше).
- Выберите режим: НДФЛ, НПД или ИП.
- Составьте договор через шаблон Федеральной нотариальной палаты.
- Подпишите акты приёма-передачи, счета, платёжные поручения.
- Оплатите налоги и страховые взносы в срок.
- Если планируете НПД — скачайте приложение «Мой налог», зарегистрируйтесь за 1 день.
- Если ИП — подайте заявление в МФЦ/ФНС (форма Р21001) за 3 дня.
Ответы на частые вопросы
Можно ли подключить юрлицо к системе «Мой налог»?
Да. Компания оплачивает по QR-коду в приложении, налог автоматически рассчитывается.
Обязателен ли кассовый аппарат?
Нет, если арендатор оплачивает безналом через расчётный счёт ИП или карту самозанятого.
Есть ли штрафы за просрочку 3-НДФЛ?
Да, 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб.
Для физлица, сдающего квартиру юрлицу, в 2026 году самые выгодные схемы:
- НПД — если доход <2,4 млн руб и нет планов расширяться.
- ИП УСН 6 % — если доход выше 2,4 млн руб и хочется уменьшать налог на взносы.
- ИП ПСН, если нужна минимальная отчётность и фиксированная стоимость.
Помните: любая схема требует заключения письменного договора и ежемесячных актов приёма-передачи. Так вы защитите себя от претензий налоговиков и арендатора.