19 апреля 2026 г. — Сдача жилья в аренду по статусу самозанятого (режим Налога на профессиональный доход, НПД) остаётся одной из самых выгодных и простых схем легального получения дохода от недвижимости. В статье разберёмся:

• какие условия и ограничения действуют в 2026 году;
• как рассчитать налог на конкретном примере (квартира в Екатеринбурге за 33 000 ₽/мес.);
• как оформить договор и выставить чек через «Мой налог»;
• какие риски могут возникнуть и как их минимизировать.

Кто может сдавать квартиру как самозанятый

Базовые требования

• Только физическое лицо — собственник жилого помещения.
• Нет наёмных работников по трудовым договорам (можно привлекать ИП-подрядчиков).
• Площадь сдаваемого жилья не более 1 000 м² (ограничение НПД).
• Общий доход за календарный год ≤ 2,4 млн ₽ (в 2026 году порог не менялся).
• Объект располагается в регионе, где введён НПД (на 2026 г., почти вся Россия, кроме отдельных территорий ДНР/ЛНР).

Налоговые ставки 2026

Дополнительно доступен единоразовый вычет 10 000 ₽, который «гасит» 4 % или 6 % до полного исчерпания суммы.

Реальный расчёт: квартира в Екатеринбурге

Исходные данные:

• Арендная плата — 33 000 ₽/мес.
• Договор заключён на 12 месяцев; простоев нет.
• Коммунальные платежи включены в ставку.
• Налог на имущество собственника, 3 000 ₽/год (уплачивается отдельно, НПД не освобождает).

Шаг 1: годовой доход

33 000 ₽ × 12 = 396 000 ₽

Шаг 2: налог НПД без вычета

396 000 × 4 % = 15 840 ₽

Шаг 3: применяем вычет 10 000 ₽

10 000 ₽ покроет 250 000 ₽ дохода (250 000 × 4 % = 10 000 ₽).
Остаток: 396 000 – 250 000 = 146 000 ₽ × 4 % = 5 840 ₽

Шаг 4: сравнение с другими режимами

Выгода самозанятости: от 40 000 до 61 700 ₽ в год на одной квартире.

Пошаговая инструкция оформления

Шаг 1. Регистрация в «Мой налог»

1. Скачайте приложение «Мой налог» (ФНС).
2. Войдите через Госуслуги.
3. Выберите «Регистрация самозанятым» → подтвердите вид деятельности «Сдача жилья в аренду». Регистрация занимает ≈ 2 минуты.

Шаг 2. Правильный договор аренды

• Форма: типовой договор найма жилого помещения (ст. 671–700 ГК РФ).
• Обязательные пункты: срок, стоимость, ответственность за коммунальные платежи, залог (если есть).
• Не называйте договор «подрядом» или «оказанием услуг», это создаст риск переквалификации в ИП.
• Укажите, что арендатор, физлицо (если так), чтобы применять 4 %.

Шаг 3. Выставление чека через приложение

1. В разделе «Продажи» → «Получить доход».
2. Тип операции: «Аренда жилья».
3. Укажите сумму дохода (включая коммунальные, если они входят в плату).
4. Отправьте чек арендатору по СМС/e-mail или сгенерируйте QR-код.

Шаг 4. Автоматическая уплата налога

Каждый месяц до 12 числа ФНС присылает push-уведомление с итогом за прошлый месяц. Оплата происходит в 2 клика из любой банковской карты. Отчётности и деклараций не требуется.

Частые ошибки и риски

Ответы на популярные вопросы

Можно ли сдавать квартиру посуточно?

Да, если это жилое помещение и договор заключается не чаще, чем каждые 11 месяцев. При краткосрочном найме (до 5 суток) заключайте договор найма «для временного проживания» (ст. 687 ГК РФ).

Нужно ли платить страховые взносы?

Нет. Самозанятые освобождены от фиксированных взносов в ПФР и ФФОМС.

Что если доход превысит 2,4 млн ₽?

С 1-го рубля сверх лимита доход облагается по НДФЛ 13 %. Переходить на УСН или ИП нужно с 1 января следующего года;

Чек-лист перед сдачей

1. Проверьте право собственности в ЕГРН.
2. Убедитесь, что объект жилой и ≤ 1 000 м².
3. Зарегистрируйтесь в «Мой налог».
4. Скачайте шаблон договора найма жилого помещения.
5. Настройте автоплатёж налогов.
6. Распечатайте памятку для арендатора (права и обязанности).

Статус самозанятого позволяет официально сдавать квартиру, экономя до 60 000 ₽ в год на налогах, не вести бухгалтерию и избегать штрафов. Главное — соблюдать три правила: жилое помещение, доход ≤ 2,4 млн ₽, честная отчётность в «Мой налог».

Если остались вопросы — пишите, разберём ваш кейс персонально!