Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Почему нельзя «просто сдавать»
С 01 января 2025 года любой доход физического лица от сдачи жилья в аренду подлежит налогообложению.
Вариант «берём наличкой и молчим» уже давно не работает:
- ФНС получает сведения из банков, Airbnb, Авито, «Яндекс.Квартиры» и других площадок.
- Курьеры-судебные приставы стали чаще приходить с актами осмотра жилья и опросом соседей.
- Даже краткосрочный договор на 11 месяцев не освобождает от налога – это миф.
Что грозит арендодателю-«теневику»
| Нарушение | Штраф / санкция | Источник |
|---|---|---|
| Неуплата НДФЛ | 20 % от суммы налога + пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки | ст. 122 НК РФ |
| Умышленное занижение базы | 40 % от суммы налога | ст. 122 НК РФ |
| Долг за 3 налоговых периода ≥ 2,7 млн ₽ | Уголовная статья 198 УК РФ (штраф до 500 тыс. ₽ или лишение свободы до 3 лет) | Методические рекомендации ФНС, 2026 |
Как налоговая узнаёт о сдаче квартиры
- Банковские операции: постоянные поступления от одного и того же арендатора на карту.
- Агрегаторы и маркетплейсы: Авито, Циан, «Домклик», «Яндекс.Квартиры» передают сведения в Росфинмониторинг, а он – в ФНС.
- Жалобы: соседи, управляющая компания, «обиженные» квартиросъёмщики.
- Камеры и шлагбаумы: в новых ЖК фиксируют факт многократного въезда-выезда посторонних.
Что делать, если вы уже получили «письмо счастья» от ФНС
Шаг 1. Не игнорируйте
Кампания «Декларант-2026» стартовала 1 февраля. Налоговая высылает уведомления до 1 июня.
Игнор = штраф 20 % минимум.
Шаг 2. Соберите документы
- Договор аренды (если его не было – составите ретроспективный с датами «назад»).
- Акты приёма-передачи, квитанции.
- Выписки по банковским счетам.
Шаг 3. Подайте уточнённое заявление
В 2026 году подаётся в электронном виде через Личный кабинет ФНС:
Форма 3-НДФЛ «уточнёнка»: - Раздел 1: доходы от аренды за 2023, 2024, 2025 гг. - Раздел 2: профессиональный вычет (20 %) или расходы на ремонт, коммуналку. - Приложение 7: если воспользовались налоговым вычетом при покупке квартиры.
Как уменьшить налог легально
| Способ | Суть | Кому выгодно |
|---|---|---|
| Самозанятый | 4 % от доходов при работе с физлицами, 6 % – с ИП (до 2,4 млн ₽ в год) | Одна квартира, доход ≤ 200 тыс. ₽/мес. |
| Патент | Фиксированная сумма ~ 20-40 тыс. ₽/год в зависимости от региона | Долгосрочная аренда на 11 месяцев и более |
| ИП на УСН 6 % | 6 % от валовой выручки, можно вычесть страховые взносы | Большое количество объектов |
Образец добровольного заявления в ФНС
Шаблон можно скачать на сайте ФНС.
Заполняем пример:
- ИНН: 770123456789
- Наименование: Иванов Д. А.
- Адрес: 123456, г. Москва, ул. Ленина 10, кв. 25
- Текст заявления: «Прошу принять добровольное декларирование доходов, полученных от сдачи квартиры № 25 по адресу: г. Москва, ул. Ленина 10, за период с по . Прилагаю уточнённую декларацию 3-НДФЛ и квитанцию об оплате налога». Подпись, дата.
Чек-лист для быстрого «выхода из тени»
- Рассчитайте налог за 3 года (13 % от доходов минус расходы либо 4 % как самозанятый).
- Выберите удобный режим: самозанятый, патент, ИП УСН.
- Заполните уточнённую 3-НДФЛ в ЛК ФНС.
- Оплатите налог и пени (калькулятор пени есть на сайте ФНС).
- Отправьте заявление о добровольном декларировании через электронную подпись.
- Сохраните квитанции и расписки – понадобятся при проверке.
Если рискнёте «ничего не делать»
Факт: с 2026 г. ФНС ведёт спецреестры «подозрительных» карт и счетов.
Если на вашу карту поступает ≥ 30 тыс. ₽ ежемесячно от разных физлиц – это «красный флаг».
По итогам 2025 года 18 742 собственника уже получили требования об уплате 1,2 млрд ₽.
ИТОГО
Любая аренда, даже на 11 месяцев, облагается налогом.
Если вы уже получили уведомление – подайте уточнёнку и перейдите на патент или самозанятость.
Это дешевле штрафов и гарантированно снимает угрозу уголовной статьи.
Обновлено . При копировании материала активная ссылка на источник обязательна.