Актуально на ․ Ниже ‒ подробная инструкция о том, кто именно обязан платить НДФЛ после продажи жилья, в каких случаях платить не нужно, и как правильно рассчитать налог․
Кто обязан заплатить налог
Налог платит продавец ‒ физическое лицо, получившее доход от продажи квартиры (НК РФ, ст․ 208, п․ 1, подп․ 5)․ Независимо от того, какая у продавца семейная ситуация: если недвижимость была оформлена на него, именно он отчитывается перед ФНС․
Супруги и долевая собственность
- Если квартира была в совместной собственности супругов, налоговая база делится пропорционально долям, указанным в договоре или свидетельстве о праве собственности․
- Каждый из супругов подаёт свою декларацию 3-НДФЛ и платит налог со своей доли․
- Если квартира ‒ единственное жильё семьи и находится в долевой собственности более 3 лет (при покупке после ), то оба супруга освобождаются от НДФЛ․
Основания для освобождения от налога
Налог не взимается, если:
- Срок владения ≥ 5 лет (квартиры, приобретённые после )․
- Срок владения ≥ 3 года для:
- жилья, полученного по наследству или в дар от близких родственников;
- объекта приватизации;
- единственного жилья (в т․ч․ с долей у супругов) при покупке после ․
- Убыток по сделке: продажная цена ≤ цены покупки (документы обязательны)․
- Квартира была в собственности ≥ 3 лет и продана до вступления в силу новых правил после сентября 2026 года (проект изменений НК РФ одобрен Госдумой )․
Кто всё-таки платит
| Ситуация | Кто платит | Ставка НДФЛ |
|---|---|---|
| Владение < 3 лет (или < 5 лет для «неединственного» жилья) | продавец-физлицо | 13 % на доход ≤ 2,4 млн ₽ 15 % на доход > 2,4 млн ₽ |
| Нерезидент РФ | продавец | 30 % |
| Продажа доли в квартире | владелец доли | то же, что и для всей квартиры |
Как рассчитать налог
Формула:
НДФЛ = (Доход от продажи − вычет или расходы) × ставка 13 % (15 %)․
Два способа уменьшить базу
- Имущественный вычет: 1 000 000 ₽ один раз в год на все объекты․
- Документальные расходы: сумма, указанная в договоре купли-продажи + квитанции, акты приёма-передачи, чеки на ремонт и т․ п․
Пример:
Иван продал квартиру за 3 млн ₽, купил за 2,7 млн ₽ (есть договор и платежки)․
Доход = 3 млн − 2,7 млн = 300 000 ₽
НДФЛ = 300 000 × 13 % = 39 000 ₽․
Сроки и порядок уплаты
- До 30 апреля 2027 года подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год․
- До 15 июля 2027 года оплатить налог․
- Если квартира продана в 2026 году, но право собственности переходит в 2027 году, налоговый период – 2027 год․
Что делать, если квартира была продана по договору долевого участия или в ипотеке
- ДДУ: налоговый период начинается с момента регистрации права собственности, а не момента подписания ДДУ․
- Ипотека: проценты по кредиту, уплаченные банку, можно включить в расходы при подтверждении платежными поручениями․
Частые ошибки
- Не подавать декларацию при убытке – штраф 1 000 ₽ минимум, даже если налог 0․
- Указывать цену ниже кадастровой 70 % – ФНС может доначислить налог по кадастровой стоимости․
- Не делить доход при продаже доли – каждый долевик отвечает самостоятельно․
С кого взимается налог? ‒ с каждого продавца-физлица, получившего доход от продажи квартиры, если срок владения не даёт освобождения и нет убытка․ Супруги платят по долям, нерезиденты – по ставке 30 %․ Воспользуйтесь вычетом или документальными расходами, чтобы законно снизить налог, и не забудьте сдать 3-НДФЛ вовремя․
Информация подготовлена по материалам ФНС, РБК Недвижимость, КонсультантПлюс и других источников на ․