Важно: информация актуальна на 19 апреля 2026 года и учитывает последние изменения Налогового кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2024 года․
Какой налог платит физическое лицо
Ставка
- 13 % — для налоговых резидентов РФ (побывавших в стране ≥ 183 дней за последние 12 месяцев)․
- 30 % — для нерезидентов․
Что считается «налогооблагаемой базой»
Налог рассчитывается не с фактически полученной суммы, а с дохода, определённого по правилам НК РФ․
- Цена по договору купли-продажи (ДКП) или
- 70 % от кадастровой стоимости, если цена в ДКП ниже этого значения (понижающий коэффициент 0,7)․
Пример:
Вы продали участок сельхозназначения за 900 000 ₽, а его кадастровая стоимость 2 000 000 ₽․
70 % от кадастровой = 1 400 000 ₽․
Налоговая будет считать доходом именно 1 400 000 ₽, если в декларации указано меньше․
Как уменьшить налогооблагаемую базу
- Вычет 1 000 000 ₽ — «имущественный вычет» по п․ 2 ч․ 2 ст․ 220 НК РФ․
- Документальные расходы — покупка, нотариус, ипотечные проценты, комиссия риелтора․
Что выгоднее?
Если вы покупали участок дороже 1 млн ₽, выгоднее применять вычет расходов, а не фиксированный 1 млн ₽․
Когда платить не нужно
- Минимальный срок владения:
- ≥ 3 года — если участок получен до 2016 г․ или по наследству/дарению от близкого родственника, приватизации․
- ≥ 5 лет — во всех остальных случаях (включая куплю-продажу после 2016 г․)․
- Семьи с двумя и более детьми, освобождение от НДФЛ при продаже любого земельного участка (в т․ч․ сельхозназначения), если:
- на момент сделки у родителей есть ≥ 2 несовершеннолетних детей;
- доход от продажи не используется в предпринимательской деятельности․
Индивидуальный предприниматель и юрлица
| Режим | Что платим | Ставка |
|---|---|---|
| ОСНО | Налог на прибыль (доход – расходы) | 20 % |
| УСН «Доходы» | 6 % от выручки | 6 % |
| УСН «Доходы – расходы» | 15 % на разницу (можно включить стоимость участка и связанные расходы) | 15 % |
Для ИП важно: если участок не использовался в бизнесе, налог рассчитывается как для физлица (13 % НДФЛ)․
Пошаговая инструкция для физлица в 2026 году
- Определите срок владения․ Если ≥ 5 лет (или ≥ 3 по льготным основаниям), подавать 3-НДФЛ не нужно․
- Рассчитайте налогооблагаемую базу:
max(цена по ДКП; 0,7 × кадастровую стоимость) – вычет 1 000 000 ₽ или расходы․ - Заполните декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г․ (если участок продан в 2026 г․)․
- Оплатите налог до 15 июля 2027 г․
- Сохраните документы: ДКП, ЕГРН-выписка, чеки, кредитный договор․
Калькулятор — быстрый расчёт
Используйте формулу:
Налог = (max(Цена продажи, 0,7 × Кадастровая стоимость) – 1 000 000 ₽ или расходы) × 13 %
Частые ошибки и советы
- Ошибка: указывать в договоре цену ниже 0,7 × кадастровой стоимости, чтобы «не платить налог»․ ФНС всё равно пересчитает․
- Совет: проверяйте кадастровую стоимость в ЕГРН заранее․
- Совет: если участок был в долевой собственности, вычет (1 млн ₽) делится пропорционально долям․
Налог при продаже земельного участка сельхозназначения физлицом рассчитывается с 70 % кадастровой стоимости или цены по договору (что выше), за вычетом 1 млн ₽ либо документальных расходов․ При соблюдении минимального срока владения или льгот для многодетных семей платить налог не нужно․