Если вы решили продать свою долю в квартире, в первую очередь нужно понять, с какой именно суммы государство потребует заплатить НДФЛ․ В 2026 году правила остались прежними, но нюансов всё-таки достаточно․ Ниже разберёмся по шагам, как определить налогооблагаемую базу, в каких случаях платить ничего не придётся и как легально уменьшить сумму к уплате․
Какой доход считается налогооблагаемым
С г․ доход от продажи недвижимости определяется не менее 70 % от кадастровой стоимости․ Это правило касается и долей:
- Если цена в договоре купли-продажи меньше 70 % кадастровой, в качестве базы берётся именно 70 % кадастровой․
- Если цена в договоре равна или выше 70 % кадастровой, то налогооблагаемый доход = цена в договоре․
Пример:
Кадастровая стоимость доли — 2 000 000 ₽․
Вы указали в договоре 1 300 000 ₽․
База для расчёта НДФЛ = 2 000 000 × 70 % = 1 400 000 ₽ (а не 1 300 000 ₽)․
Минимальный срок владения и освобождение от налога
В 2026 году сохраняются «периоды владения», после которых продажа доли освобождается от НДФЛ:
| Способ получения доли | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Покупка (договор купли-продажи, в т․ч․ доли) | 5 лет (60 мес․) |
| Приватизация, наследство, дарение от близких родственников, рентная передача | 3 года (36 мес․) |
Важно: если доля была получена в 2024 году и раньше, то при продаже в 2026 уже 2 года прошло, и налог платить не нужно только если она была получена по наследству/дару/приватизации․
Как уменьшить базу: вычеты и расходы
Если срок владения ещё не вышел, налогооблагаемую базу можно снизить одним из способов:
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ на всю квартиру или 1 000 000 ₽ на каждую долю, если продаёте по отдельному договору․
- Документированные расходы — сумма, за которую ранее купили долю, плюс реальные расходы на покупку (ипотечные проценты, нотариус, МФЦ-услуги и т․д․)․
Примеры расчёта
Доля продана ДО минимального срока
Доля куплена в марте 2023 г․ за 1 500 000 ₽․
Продаём в апреле 2026 г․ за 2 800 000 ₽․
Кадастровая стоимость, 3 000 000 ₽․
- 70 % кадастровой = 2 100 000 ₽ (меньше договорной цены, берём договорную)․
- Доход = 2 800 000 ₽․
- Уменьшаем на расходы: 2 800 000 – 1 500 000 = 1 300 000 ₽․
- НДФЛ = 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽․
Доля продана ПОСЛЕ минимального срока (наследство)
Доля получена по наследству в 2021 г․
Продаём в 2026 г․ за любую сумму․
Срок владения 5 лет → налог 0 ₽․
Детские доли: есть ли нюансы
Если доли принадлежат несовершеннолетним, то к моменту продажи их срок владения считается с момента регистрации права на долю родителя или опекуна․ Поэтому после 3 или 5 лет владения для ребёнка налог также не платится․ В противном случае родители обязаны подать за ребёнка 3-НДФЛ и рассчитать налог по тем же правилам․
Что и куда подавать
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте декларацию 3-НДФЛ․
- Уплатите налог до 15 июля․
- К декларации приложите:
- копию договора купли-продажи доли;
- платёжные документы (выписка из ЕГРН, квитанции, договор займа/ипотеки);
- при использовании вычета — заявление на имущественный вычет․
Краткий чек-лист
- Определите, когда получена доля и каким способом (покупка / наследство)․
- Сравните срок владения с 3 или 5 годами․
- Если срок не вышел, выберите выгодный способ уменьшения базы (1 млн ₽ или расходы)․
- Проверьте, не ниже ли цена в договоре 70 % кадастровой стоимости․
- Не забудьте про детские доли: их налог считается отдельно, но по тем же правилам․
Соблюдайте сроки подачи декларации и уплаты налога, чтобы не получить штрафы и пени․ При сложных схемах (например, одновременная продажа нескольких долей, долгая цепочка дарений) лучше проконсультироваться с налоговым юристом․