Актуальность темы: в 2026-м году список регионов, повысивших лимит дохода по НДФЛ при продаже недвижимости, продолжил расширяться. Важно точно понимать, с какой именно суммы государство потребует 13 %, а при каких условиях можно «обнулить» налог полностью или частично. Ниже ‒ подробный разбор по пунктам.
Базовая ставка и общее правило
С НДФЛ для физлиц при продаже недвижимости остаётся на уровне 13 %. Налог начисляется не на всю цену квартиры, а на доход (разницу) продавца, который максимально можно уменьшить законными вычетами.
«Минимальный срок владения» – главный фильтр
Если квартира была в собственности:
- ≥ 5 лет (или ≥ 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или договору ренты), продавец освобождается от НДФЛ полностью. То есть налоговая база = 0, и формально «с какой суммы платить» вопрос отпадает.
- < 5 лет (< 3 лет по льготным основаниям) — придётся рассчитать налог. А теперь смотрим, как именно считать облагаемую сумму.
Механизм расчёта: три законных способа уменьшить базу
Вычет 1 млн рублей
Максимально простой вариант: из цены продажи вычитается 1 000 000 ₽. Налог платится с остатка:
Пример: продали за 4 200 000 ₽. База = 4 200 000 – 1 000 000 = 3 200 000 ₽. Налог = 3 200 000 × 13 % = 416 000 ₽.
Вычет «расходы на покупку»
Есть документы, подтверждающие, что квартира раньше была куплена за х рублей или потрачены средства на долевое строительство, ипотеку, отделку — можно вычесть фактические расходы.
- Пример: купили за 3 500 000 ₽, продали за 4 800 000 ₽.
- База = 4 800 000 – 3 500 000 = 1 300 000 ₽.
- Налог = 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽.
Нулевая ставка по закону региона
В 2026-м уже 32 субъекта РФ повысили лимит дохода, который не облагается НДФЛ при продаже единственного жилья. Уточняйте в законе вашей области: в ряде регионов порог составляет до 5 млн ₽, в других ‒ до 7 млн ₽. Если цена квартиры не превышает этот лимит и соблюдены условия (единственное жильё), налог = 0.
Важные детали 2026 года
- Региональный коэффициент. Некоторые субъекты (Дальний Восток, Крым, Севастополь) применяют повышающий коэффициент 1,5 к «льготной» стоимости. Проверьте в приложении «ФНС-Сервис».
- Декларация 3-НДФЛ. Даже если налог = 0, при продаже раньше минимального срока подаётся декларация. Срок – до 30 апреля 2027 года при продаже в 2026-м.
- Онлайн-продажи. С 2026 г. Росреестр и ФНС обмениваются данными в режиме реального времени: если квартира продана, но налог не уплачен, придёт автоматическое требование.
Пошаговый алгоритм «как не платить лишнее»
- Проверить срок владения в выписке ЕГРН.
- Определить льготный статус (единственное жилье, наследство и т.д.).
- Выбрать оптимальный вычет: 1 млн ₽ или расходы.
- Сравнить цену продажи с региональным лимитом (если применяется).
- Подать 3-НДФЛ и, при необходимости, заплатить налог до 15 июля 2027 года.
Краткая «шпаргалка»
| Сценарий | Сумма, с которой платится 13 % | Налог |
|---|---|---|
| Владение ≥ 5 лет | 0 ₽ | 0 ₽ |
| Владение < 5 лет, применён вычет 1 млн ₽, цена 5 млн ₽ | 4 000 000 ₽ | 520 000 ₽ |
| Владение < 5 лет, расходы 4 млн ₽, продажа 4,5 млн ₽ | 500 000 ₽ | 65 000 ₽ |
| Единственное жилье, региональный лимит 5 млн ₽, продажа 4,3 млн ₽ | 0 ₽ | 0 ₽ |
Налог платится не со всей цены квартиры, а с дохода минус законный вычет. Если соблюдены сроки владения или региональные послабления, можно полностью избежать НДФЛ. В 2026 году правила стали ещё лояльнее, но требуют точного анализа вашей ситуации и документов.
Полезные ссылки:
- Официальный сайт ФНС России
- Сервисы Росреестра
- Телефон Контакт-центра ФНС: ###-###-####