В 2026 году в России действует новый порог освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости: теперь достаточно владеть объектом 3 года (вместо прежних 5 лет), чтобы продать квартиру без уплаты 13 % с прибыли. Однако если срок владения меньше трёх лет, налог платится почти всегда. Ниже разберёмся, с какой именно суммы берётся налог, как его уменьшить и какие бывают исключения.
Как рассчитать налоговую базу
Шаг 1. Определите доход от продажи
Доходом считается вся сумма, указанная в договоре купли-продажи. Если продали квартиру за 5 000 000 ₽ — это и есть доход до вычетов.
Шаг 2. Сравните с 70 % кадастровой стоимости
Если цена сделки меньше 70 % кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом именно 70 % кадастровой стоимости.
Пример: кадастровая стоимость 6 000 000 ₽, 70 % = 4 200 000 ₽. Продали за 3 800 000 ₽ — налоговая всё равно «увидит» 4 200 000 ₽.
Шаг 3. Выберите способ уменьшения базы
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Уменьшение на расходы покупки: из дохода вычитается сумма, за которую вы купили квартиру + документально подтверждённые расходы (ремонт, проценты по ипотеке, нотариус и т. д.).
Формула расчёта
Налог = (Доход − Вычет/Расходы) × 13 %
Пример 1. Используем вычет 1 000 000 ₽
- Доход от продажи: 5 000 000 ₽
- Вычет: 1 000 000 ₽
- База: 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 ₽
- НДФЛ: 4 000 000 × 13 % = 520 000 ₽
Пример 2. Уменьшаем на расходы покупки
- Доход от продажи: 5 000 000 ₽
- Расходы покупки + ремонт: 4 300 000 ₽
- База: 5 000 000 − 4 300 000 = 700 000 ₽
- НДФЛ: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽
Что влияет на наличие налога
Срок владения
| Дата приобретения | Срок владения для освобождения от НДФЛ |
|---|---|
| До | 3 года (независимо от основания) |
| C по | 3 года (только для приватизации, наследства, дарения от близких и пожизненной ренты) или 5 лет для остальных случаев |
| С | 3 года для всех физлиц (новое правило) |
Основание получения
Если квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника, то срок владения отсчитывается с даты открытия наследства/дарения, а не с даты регистрации права. При этом никакой налог не уплачивается, если продажа произошла спустя 3 года после этой даты.
Как подать декларацию 3-НДФЛ
- Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Способы подачи:
- Через сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика»;
- Через Госуслуги (при наличии квалифицированной ЭЦП);
- Лично в ИФНС или по почте заказным письмом.
- Документы:
- Договор купли-продажи;
- Платёжные документы (при использовании вычета на расходы);
- Копия свидетельства о праве собственности или выписка ЕГРН;
- Заявление о распределении вычета (если долевая собственность).
Частые ошибки
- Продавцы указывают заниженную цену в договоре, чтобы «схитрить». Налоговая всё равно «доначислит» по 70 % кадастровой стоимости + штрафы.
- Не сохраняют чеки на ремонт и ипотечный договор. Без подтверждающих документов вычет по расходам не пройдёт.
- Забывают подать декларацию даже при нулевом налоге. Это чревато штрафом 1 000 ₽ минимум.
Поясняющая схема
Если квартира продана менее чем через 3 года после приобретения:
- Доход ≤ 1 000 000 ₽ → подаёте декларацию, но налог 0 ₽ (вычет покрывает весь доход).
- Доход > 1 000 000 ₽, расходы ≥ доход → налог 0 ₽ (подтверждаете расходы).
- Доход > 1 000 000 ₽, расходы < доход → платите 13 % с разницы.
При продаже квартиры, владевшей менее 3 лет, налог всегда рассчитывается, если не применяется освобождение. Налоговая база = цена сделки (но не ниже 70 % кадастровой стоимости) за вычетом 1 000 000 ₽ или фактических расходов. Подайте 3-НДФЛ вовремя, сохраняйте документы и выбирайте тот способ, который даст меньшую сумму к уплате.