Актуально на 19 апреля 2026 года

При продаже дома с земельным участком физическое лицо получает доход, который облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако закон предусматривает несколько способов полностью или частично освободиться от уплаты налога. Ниже — подробная инструкция, с какой суммы налог не платится в 2025–2026 годах и как рассчитать нулевую или минимальную налоговую базу.

Базовые правила в 2025–2026 годах

• Налоговая ставка: 13 % — для доходов до 2,4 млн руб. и 15 % — для доходов свыше 2,4 млн руб. (прогрессивная шкала, действует с ).
• Налоговая база: доход от продажи минус вычет или расходы.
• Обязательная подача декларации 3-НДФЛ, если объект владели меньше минимального срока.

Минимальный срок владения

С 2016 года применяется пятилетний срок (3 года для единственного жилья или наследства/дарения от близких родственников). Если продажа произошла после истечения срока, налог не платится вообще, независимо от суммы.

Когда доход полностью освобождается от НДФЛ

1. Владение ≥ 5 лет (или ≥ 3 года при условиях ниже). Примеры освобождения:
   • дом куплен в 2018 → продан в 2024 → налог 0 руб.;
   • единственное жилье куплено в 2022 → продано в 2025 → налог 0 руб.
2. Объект получен по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирован. Срок сокращаеться до 3 лет, затем налог не платится.

Если срок владения короче «минимального»

Формула расчёта налога:

НДФЛ = (Доход от продажи − Вычет/Документированные расходы) × Ставка

3.1 Фиксированный имущественный вычет

• Для жилого дома и земли под ним: 1 000 000 руб.
• Для нежилого объекта (гараж, сарай, дача без прописки): 250 000 руб.

Применяется один раз в год вне зависимости от количества проданных объектов.

3.2 Документированные расходы

Можно уменьшить доход на фактические расходы, если они выше 1 млн руб.:

• расходы на покупку дома и участка вместе;
• включая нотариуса, регистрацию, материалы, проценты по ипотеке.

Пример: купили дом с участком за 3,2 млн, продали за 3,5 млн → налоговая база 300 тыс. руб., НДФЛ = 39 тыс. руб.

3.3 Сравнение вычетов

Выгоднее тот, который даст большую сумму уменьшения.

Кадастровая стоимость как «подушка безопасности»

С 2016 года действует правило: если договорная цена ниже 70 % кадастровой стоимости, налог считают от 70 % кадастровой. Это предотвращает занижение цены.

Формула:
Налоговая база = max(цена в договоре; 0,7 × кадастровая стоимость) − вычет/расходы

Калькулятор «нулевого» налога

Сценарий 1: Дом с участком владели 6 лет

Налог 0 руб., срок > 5 лет.

Сценарий 2: Дом купили в 2023, продаём в 2025

• Цена продажи: 4 000 000 ₽
• Кадастровая: 3 500 000 ₽ (70 % = 2 450 000 ₽ → берём 4 000 000 ₽)
• Используем фиксированный вычет 1 000 000 ₽
• Налоговая база: 4 000 000 − 1 000 000 = 3 000 000 ₽
• НДФЛ: 2 400 000 × 13 % + 600 000 × 15 % = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.

Сценарий 3: То же, но расходы 3,1 млн ₽

База: 4 000 000 − 3 100 000 = 900 000 ₽ → НДФЛ 117 000 ₽ (900 000 × 13 %). Выгоднее расходы.

Отдельный налог на землю

При продаже обязательно указывать:

• точную площадь участка;
• кадастровый (или инвентарный) номер земли под домом.

Это влияет на расчёт земельного налога, который платится ежегодно, а не при продаже.

Чек-лист: когда налог не нужно платить

1. ✅ Владели ≥ 5 лет (или ≥ 3 для единственного жилья/наследства).
2. ✅ Доход ≤ 1 000 000 ₽ после применения вычета (дом + участок).
3. ✅ Доход ≤ фактических расходов на покупку.
4. ✅ Сделка между близкими родственниками (вне зависимости от срока — не облагается).

Как подать декларацию и заплатить

• Срок подачи 3-НДФЛ: до 30 апреля следующего года.
• Срок оплаты: до 15 июля.
• Способы: личный кабинет ФНС → «Продажа имущества», через Госуслуги или Мои документы.
• Документы: ДКП, ЕГРН, чеки, справка 2-НДФЛ (если применяется расходный вычет).

Налог при продаже дома с земельным участком можно свести к нулю, если:

• соблюдён минимальный срок владения (3 или 5 лет);
• использован максимально возможный вычет (1 млн ₽) или документированные расходы;
• декларация подана вовремя.

Перед продажей сравните кадастровую стоимость, срок владения и сумму расходов — это позволит избежать неожиданных налоговых платежей.