В 2026 году правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости претерпели ряд важных изменений. Регионы получили право увеличивать лимит дохода, с которого не взимается налог, а сам порядок расчёта стал более гибким. Ниже, подробная инструкция, кто, при каких условиях и с какой суммы может не платить налог с продажи квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости.

Базовые правила: три главных условия освобождения

Независимо от региона, действует федеральный минимум, который никто не может уменьшать:

1. Срок владения ≥ 3 года:
   • если недвижимость была получена по наследству или в дар от члена семи/близкого родственника;
   • если право собственности возникло в результате приватизации;
   • если квартира была получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
2. Срок владения ≥ 5 лет — для всех остальных случаев (куплена на вторичном рынке, новостройке, в ипотеку и т. д.).
3. Стоимость объекта ≤ 1 млн рублей — применяется имущественный вычет (п. 2 ст. 220 НК РФ). При продаже за 1 млн руб. и ниже вычет «съедает» весь доход, и налога нет даже при сроке владения менее 3–5 лет.

Региональные повышения лимита в 2026 году

Согласно п. 9 ст. 214.10 НК РФ, субъекты РФ могут увеличивать безналоговый порог. На 19 апреля 2026 г. уже 42 региона воспользовались этой возможностью. Наиболее ощутимые изменения:

• Москва и Санкт-Петербург — вычет повышен до 3 млн рублей.
• Московская, Ленинградская области, Краснодарский край, Республика Татарстан — до 2 млн рублей.
• Новосибирская, Свердловская, Нижегородская области — до 1,5 млн рублей.

Если ваш регион не перечислен, действует базовый федеральный лимит 1 млн руб. Проверить актуальный размер вычета можно на сайте ФНС России в разделе «Региональные льготы».

Пример расчёта: когда платить точно не нужно

Пример 1. Наследство в Москве

Иванов продал квартиру, полученную по наследству, через 2 года после смерти родителя. Цена сделки 2,8 млн рублей.
В 2026 г. в Москве безналоговый порог 3 млн руб. → налог 0 ₽.

Пример 2. Покупка в Краснодарском крае

Сидорова купила квартиру в 2024 г. за 1,7 млн руб. и продаёт её в 2026 г. за 2,2 млн руб. Срок владения 2 года (< 5 лет).
В регионе вычет 2 млн руб. Доход 2,2 – 2 млн = 200 тыс. руб. → 13 % = 26 тыс. руб.

Пример 3. Земельный участок в неуказанном регионе

Петров купил участок за 900 тыс. руб. и продал через год за 1,1 млн руб. Базовый вычет 1 млн руб. Налогооблагаемая база = 100 тыс. руб. → 13 % = 13 тыс. руб.

Как уменьшить налог: два законных способа

• Вычет «по расходам» (п. 2 ст. 220 НК РФ). Можно учесть все документально подтверждённые затраты на приобретение: цена договора, ипотечные проценты, долевые взносы, ремонт.
• Имущественный вычет (1–3 млн руб. — зависит от региона). Используется, если расходы не документированы или меньше вычета.

Выгоднее тот способ, который даст большую сумму вычета. Налоговая разрешена только один раз в год на один объект.

Пошаговый алгоритм получения освобождения

1. Определите дату перехода права собственности (ЕГРН/Росреестр).
2. Сравните срок владения с 3/5 годами.
3. Уточните региональный вычет на сайте ФНС.
4. Вычислите доход от продажи.
5. Выберите выгодный способ уменьшения базы.
6. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. (если остался налог).
7. Подтвердите расходы чеками, выписками, договорами.

Частые вопросы

— Нужно ли подавать декларацию при продаже за 1 млн рублей?

Если объект продан за ≤ 1 млн руб. и ни один вычет не применяеться, декларация не подаётся. Но при желании можно подать «нулевую» декларацию для защиты от камеральной проверки.

— Как учесть совместную собственность?

При долевой собственности вычет распределяется пропорционально доле. Например, ½ доля → 500 тыс. руб. от 1 млн.

— Влияет ли кадастровая стоимость?

Да. Если цена в договоре < 70 % кадастровой стоимости, доходом считается 70 % кадастровой (ст. 214.10 НК РФ). Тогда вычет тоже исчисляется от этой суммы.

Ключевые советы

• Храните все документы на покупку: ДКП, выписки ЕГРН, чеки на ремонт.
• Если планируете продать в < 3–5 лет, оцените выгоду повременить до льготного срока.
• Не поддавайтесь на «серые» схемы занижения цены — риск штрафа 20 % + пени.