Когда именно начинается «пятилетний» срок владения квартирой, домом или земельным участком – один из самых частых вопросов, который решает, придётся ли платить НДФЛ при продаже. Ниже ‒ подробная инструкция, актуальная на .
Главное правило: срок отсчитываем с даты возникновения права собственности
Первая и ключевая дата – это то число, с которого Вы официально стали собственником. Она фиксируется:
- в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН), если объект оформлен после ;
- в свидетельстве о государственной регистрации права, если право зарегистрировано до ;
- в нотариально удостоверенном договоре – если речь идёт о долевом участии в строительстве (дольщикам вновь сданного дома дата берётся из акта приёма-передачи и записи в ЕГРН).
Где посмотреть дату в 2026 году
- Зайдите на сайт Росреестра → сервис «Справка из ЕГРН».
- Введите кадастровый номер объекта.
- В выписке ищите строку «Дата государственной регистрации права».
Исключения, когда дата «сдвигается»
В некоторых случаях закон отсчитывает срок с особой даты – это важно, чтобы не заплатить налог по ошибке.
Наследство
С по (3 года) владельцы, получившие объект по наследству, вообще освобождаются от НДФЛ.
Если наследник продаёт квартиру до истечения 3 лет, он платит 13 % с разницы между ценой продажи и 1 млн руб.
Датой начала владения считается день открытия наследства – дата смерти наследодателя.
Приватизация и дарение
- Приватизированное жильё – срок начинается с даты регистрации в ЕГРН, но если объект был приватизирован по акту приёма-передачи до 1998 г., то датой можно считать дату акта (при условии последующей регистрации).
- Дарение – срок идёт с даты регистрации перехода права. Даритель родственник 1-й степени? Тогда 3-летний срок вместо 5-летнего.
Долевое участие в новостройке
Дольщикам нужно учитывать две даты:
- дата акта приёма-передачи квартиры;
- дата регистрации права собственности в ЕГРН.
Считается позднее из двух.
Пример: акт подписан , регистрация – . Владение считается с ⇒ пятилетний срок заканчивается .
Как быстро проверить, прошли ли 5 лет
Для расчёта используем простое правило:
Дата продажи – Дата регистрации ≥ 5 полных лет
В Excel/Google Таблицах можно воспользоваться формулой:
=DATEDIF(DATE(2021;2;15);DATE(2026;2;15);"y") // вернёт 5
- Если возвращается 5 или больше – объект освобождён от НДФЛ.
- Если 4 – налог платите.
Алгоритм без ошибок
- Найдите дату регистрации в ЕГРН (или свидетельстве).
- Если объект получен по наследству, взять дату смерти наследодателя.
- Если объект долевой, взять позднее из двух дат (акт приёма или регистрация).
- Добавьте 5 полных лет.
- Продавайте на следующий день – налога не будет.
Примеры из жизни
Пример 1. Обычная покупка
Регистрация в ЕГРН: .
Дата продажи: – налог не платится.
Дата продажи: – придётся заплатить 13 %.
Пример 2. Квартира по наследству
Дата смерти наследодателя: .
Продажа: – налог не платится (3 года уже пройдены).
Отдельный FAQ-2026
- Может ли регион сократить 5 лет? – Да, законодательство РФ позволяет регионам установить «льготный» срок до 3 лет. Проверьте постановление местных властей.
- Если квартира в долевой собственности – срок считается по каждому доле отдельно.
- Смена собственника в браке – не влияет на срок, если право переходит по брачному договору или в дар.
Что делать, если 5 лет ещё не прошли
Уменьшить налог можно двумя способами:
- Имущественный вычет – 1 млн руб.
- Документальные расходы – подтверждённые чеки: покупка, ремонт, проценты по ипотеке.
Отсчёт 5-летнего срока владения недвижимостью начинается с даты, указанной в ЕГРН (или в акте приёма-передачи для долевого участия). Проверьте её один раз – и вы точно знаете, когда сможете продать квартиру без налога в 2026 году.