Каждый собственник недвижимости рано или поздно сталкивается с необходимостью определить, сколько лет он владел объектом. От этой даты зависит:
- обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ;
- необходимость уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, дома, земельного участка;
- возможность воспользоваться имущественным вычетом;
- права и обязанности при разделе имущества, оформлении ипотеки и др.
В случае наследования датой начала владения считается не день регистрации права в Росреестре, а совсем другое событие. В статье разберёмся, какие нормы применимы, как считать срок и как оформить документы без ошибок.
Главное правило: день открытия наследства
Согласно ст. 1114 и 1152 ГК РФ право собственности на наследуемое имущество возникает у наследника со дня открытия наследства, которым признаётся:
- дата смерти наследодателя (если она официально установлена органами ЗАГС);
- дата, указанная в решении суда о признании гражданина умершим, если наследодатель пропал без вести.
Независимо от момента, когда наследник фактически вступил во владение, подал заявление нотариусу или зарегистрировал право в Росреестре, срок владения начинается именно с этой даты. Это подтверждают:
- Письмо Минфина России № 03-04-05/70017 от ;
- письмо ФНС № БС-4-11/26067 от ;
- практика Верховного суда РФ.
Минимальный срок владения: 3 года для наследства
Для целей налогообложения применяется единый минимальный срок владения недвижимостью:
| Способ получения недвижимости | Минимальный срок |
|---|---|
| Наследство (любой очереди) | 3 года |
| Дарение от близкого родственника | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Договор ренты | 3 года |
| Другие случаи (купля-продажа, долевое участие и т.д.) | 5 лет |
Если наследник продаст объект до истечения 3 лет, он обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог (в ряде случаев можно воспользоваться имущественным вычетом). Если сделка состоится после 3 лет владения, НДФЛ не начисляется и декларация не подаётся.
Сложные ситуации и их решения
Наследство через суд
Если наследник должен был доказывать своё право в суде, срок всё равно считается со дня смерти наследодателя. Решение суда лишь подтверждает уже существующее право (дата вступления решения в силу значения не имеет).
Часть доли была унаследована ранее
Если человек уже владел долей в квартире (например, ¼), а после смерти наследодателя получил ещё ¾, то:
- срок для первоначальной ¼ исчисляется с даты её первой регистрации;
- срок для дополнительных ¾ начинается со дня открытия наследства.
При продаже всей квартиры налоговая смотрит на каждый «кусок» отдельно, но на практике чаще применяют правило «единого объекта» и берут самую раннюю дату.
Приватизация наследуемого муниципального жилья
Если наследник приватировал квартиру, ранее находившуюся в муниципальной собственности, то срок начинаётся с даты смерти наследодателя, а не с даты приватизации (письмо Минфина № 03-04-05/45200 от ).
Пошаговая инструкция: как подтвердить срок владения при наследстве
- Получите свидетельство о праве на наследство у нотариуса. В нём указан день смерти наследодателя.
- Сделайте выписку из ЕГРН (бывш. ЕГРП). В разделе «Сведения о правах» будет указано: «Право собственности возникло в порядке наследования по закону → дата — день смерти наследодателя». Это официальное подтверждение.
- Сохраните копии документов:
- свидетельства о смерти;
- свидетельства о праве на наследство;
- выписки ЕГРН/ЕГРП.
- Рассчитайте 3 года. Добавьте ровно 3 календарных года к дате смерти (например, → ).
- Продавайте без налога после наступления этой даты либо применяйте вычеты, если нужно продать раньше.
При наследстве срок владения жильём начинается со дня смерти наследодателя, независимо от даты регистрации права в Росреестре или вступления в наследство. Минимальный «льготный» период — 3 года. Сохраняйте свидетельства о смерти и выписки ЕГРН: они подтвердят ваши права и избавят от лишних налогов при продаже.
Актуально на