Каждый год налоговые правила становятся всё сложнее‚ а ошибка в расчёте срока владения может обернуться неожиданным налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры. Ниже — подробный разбор того‚ с какого именно дня начинается «обратный отсчёт»‚ после которого вы можете продать квартиру и не платить 13 % с прибыли.

Почему важен срок владения?

Если вы владеете квартирой:

• ≥ минимального срока — НДФЛ с продажи не платится;
• < минимального срока — придётся заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами (или применить имущественный вычет 1 000 000 ₽).

В 2026 году действует «общий» минимальный срок 5 лет‚ но 24 региона уже уменьшили его до 3 лет‚ создав льготные условия для своих жителей. Список регионов постоянно обновляется на сайте ФНС России.

Как определить «точку отсчёта» срока владения?

Дата начала владения зависит от того‚ как именно вы получили квартиру:

Покупка на первичном или вторичном рынке

Считается с даты‚ указанной в ЕГРН — дата первой регистрации права собственности.
Даже если вы оформляли квартиру «долевым» способом (покупали доли у застройщика)‚ срок идёт с момента регистрации первой доли‚ а не с последней.

Наследование

Верховный Суд РФ и Минфин подтверждают: срок начинается с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя)‚ а не с даты фактического вступления в права или регистрации в Росреестре.

Приватизация

Считается с даты‚ когда орган приватизации передал вам «Акт о передаче жилого помещения в собственность» и право собственности было зарегистрировано в ЕГРН.

Дарение от близкого родственника

Срок исчисляется с даты регистрации права собственности дарителя‚ если вы получили квартиру в дар‚ а затем переоформили на себя. При дарении от родителя ребёнку срок начинается с даты регистрации права родителя (если квартира была уже оформлена на него)‚ а не с даты дарственной.

Получение квартиры по ДДУ в новостройке

Распространённый вопрос: «Если я подписал ДДУ в 2022 году‚ а право собственности зарегистрировал в 2024 году‚ с какого года считается срок?»
Ответ — только с 2024 года‚ поскольку до регистрации вы ещё не являлись собственником‚ а лишь участником долевого строительства.

Практические примеры

1. Пример 1: купил долю в квартире ‚ остальные доли — ‚ право собственности зарегистрировано . Срок владения начался .

2. Пример 2: умер родитель ‚ вы вступили в наследство ‚ регистрация в ЕГРН — . Срок начался .

3. Пример 3: квартира была приватизирована в 2019‚ но право собственности зарегистрировано в 2025. Срок начался в 2025 году.

Как проверить свою дату?

Зайдите на сайт Росреестра.
Введите кадастровый номер или адрес.
В выписке из ЕГРН ищите графу «Дата государственной регистрации права».

Освобождение от НДФЛ в 2026 году: что нового?

• 24 региона уже снизили минимальный срок до 3 лет (Санкт-Петербург‚ Московская область‚ Краснодарский край и др.).
• Законопроект в Госдуме предусматривает расширение перечня льготных категорий (например‚ продажа единственного жилья без НДФЛ уже через 3 года вместо 5).
• Наследники и приватизаторы получат дополнительные вычеты.

Что делать‚ если срок «не дотягивает»?

Вы можете:

1. Применить имущественный вычет 1 000 000 ₽ (вычитается из цены продажи).
2. Подтвердить расходы (документы на покупку‚ ремонт‚ проценты по ипотеке).
3. Дождаться «минимального» срока‚ если сумма налога слишком велика.

Ответы на частые вопросы

Вопрос:

Если я купил квартиру долями‚ но регистрировал каждую долю в разные даты‚ как считать срок?

Ответ:

Считается с даты регистрации первой доли. Последующие доли не продлевают срок.

Можно ли продать квартиру сразу после регистрации права‚ если она была приватизирована 10 лет назад?

Нет‚ срок начался именно с даты регистрации права собственности в 2025 году. Придётся ждать 3 (или 5) лет‚ либо платить НДФЛ.

Способ получения	С какого дня считать срок
Покупка на вторичке	Дата регистрации права в ЕГРН
ДДУ / новостройка	Дата регистрации права в ЕГРН после ввода дома
Наследство	Дата смерти наследодателя
Дарение от родственника	Дата регистрации права дарителя (если квартира была уже оформлена на него)
Приватизация	Дата регистрации права собственности после приватизации

Проверьте дату в ЕГРН сегодня — и узнайте‚ когда вы сможете безопасно продать квартиру без лишних налогов!