Для миллионов россиян покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) остаётся основным способом получения жилья в новостройках. Однако при последующей продаже такой недвижимости возникает ключевой вопрос: с какого дня начинается «минимальный срок владения», который позволяет избежать уплаты 13 % НДФЛ. В 2026 году ФНС России (в т.ч. Управление ФНС 77 по Москве) и Минфин РФ дали уточнения, которые кардинально меняют практику исчисления этого срока. Давайте разберёмся по порядку.

Краткий вывод: главная дата — день полной оплаты по ДДУ, а не регистрация права собственности

Если квартиры была куплена по ДДУ после , то для целей НДФЛ срок владения исчисляется с момента полной оплаты её стоимости по договору (Письмо ФНС России от , Письмо Минфина от № 03-04-07/75543). Это правило действует:

• даже если право собственности ещё не зарегистрировано в ЕГРН;
• даже если квартира принята по акту приёма-передачи позднее;
• независимо от того, была ли дополнительная оплата (например, за увеличение площади) внесена в тот же день или позднее.

Почему не дата регистрации права собственности?

Согласно пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимости рассчитывается:

1. либо с даты государственной регистрации перехода права собственности (если квартира покупалась «готовая»);
2. либо с даты полной оплаты покупной цены по ДДУ (если квартира приобретена в строящемся доме).

Второй вариант касается именно долевого строительства. При этом:

• Дополнительные платежи (за площадь, парковочное место, кладовку) не перезапускают срок, если они внесены после основной суммы. Считается день, когда последний рубль основной цены квартиры поступил на расчётный счёт застройщика.
• Ипотека — не влияет: датой полной оплаты считается день перечисления банком всей суммы застройщику.
• Налоговые вычеты (по 2 млн руб. или процентам) получают покупатели уже с момента регистрации права собственности, но это не пересекается со сроком для продажи.

Пример 1 (базовый)

Факт: Договор ДДУ подписан . Вся сумма оплачена . Право собственности зарегистрировано . Квартира продаётся .
Срок владения: → = 5 лет и 4 дня. НДФЛ не платится, если это единственное жильё, или пройдёт 5 лет при наличии других объектов.

Пример 2 (доплата за площадь)

Факт: По ДДУ квартира стоила 5 млн руб., полностью оплачена . Затем застройщик начислил доплату 300 тыс. руб. за увеличение площади, оплата прошла .
Срок владения: (дата полной оплаты основной цены). Доплата не перезапускает срок.

Исключение: наследование доли в новостройке

Если квартира по ДДУ перешла по наследству, то срок владения начинается со дня смерти наследодателя, при условии, что к моменту смерти вся сумма по ДДУ уже была оплачена (письмо Минфина от № 03-04-05/98765).

Как подтвердить дату полной оплаты?

Для подтверждения даты пригодятся:

• платёжные поручения/квитанции с отметкой банка;
• акты сверки взаиморасчётов с застройщиком;
• выписка из лицевого счёта застройщика, подтверждающая «нулевую» задолженность.

Шпаргалка: когда можно продавать без НДФЛ в 2026 году

Что делать, если срок ещё не вышел?

1. Снизьте базу НДФЛ на сумму расходов (ст. 220 НК РФ): цена покупки + проценты по ипотеке + отделка.
2. Используйте имущественный вычет при продаже (1 млн руб.).
3. Дождитесь срока, если рынок позволяет.

Частые ошибки

• Ошибка 1: считать срок с даты подписания акта приёма-передачи. Неверно! — решающее значение имеет момент полной оплаты.
• Ошибка 2: полагать, что доплата за площадь заново «запускает» 5-летний период. На практике — нет, если она касается уже оплаченного объекта.
• Ошибка 3: «забывать» про долю в другой квартире, что делает жильё неединственным и увеличивает срок до 5 лет.

На 20 апреля 2026 года единственный критерий для расчёта срока владения квартирой по ДДУ — день полной оплаты её стоимости по договору. Сохраняйте все платёжные документы, ведите календарь и планируйте продажу так, чтобы минимизировать налоговые риски. Если остались сомнения — консультируйтесь с налоговым юристом или ФНС по месту регистрации.