ВРИ – вид разрешённого использования земельного участка. Это один из ключевых параметров, фиксируемых в кадастровом учёте и в градостроительной документации, который определяет, какие виды деятельности и какие типы построек могут быть реализованы на конкретном участке.

Правовая база

Вопросы, связанные с ВРИ, регулируются следующими нормативными актами:

• Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 6, п. 3) – определение земельного участка и его целевого назначения.
• Приказ Минэкономразвития РФ от № 540 «Классификатор видов разрешённого использования земельных участков».
• Федеральный закон № 307‑ФЗ от «О землеустройстве и землепользовании» – новые правила, вступившие в силу 1 марта 2026 г.
• Градостроительные регламенты субъектов РФ и муниципальные ПЗЗ (проект застройки и землепользования).

Что именно фиксирует ВРИ?

ВРИ указывает:

1. Какие типы зданий и сооружений разрешено возводить (жильё, школа, склад, ферма и т.д.).
2. Какие виды хозяйственной деятельности допускаются (сельское хозяйство, торговля, производство).
3. Какие ограничения существуют (например, запрет на строительство в зонах охраны природы).
4. Какой будет кадастровый коэффициент и, соответственно, кадастровая стоимость участка.

Классификатор ВРИ: основные группы

Согласно классификатору 540, выделяют несколько крупных групп и подгрупп. Ниже – самые часто встречающиеся категории.

Жилые назначения

• ВРИ «Жилые дома» – индивидуальное жилищное строительство (дом, коттедж).
• ВРИ «Многоквартирные дома» – жилые многоквартирные здания, жилые комплексы.
• ВРИ «Гаражные помещения» – построения для стоянки автотранспорта.

Образовательные и социальные объекты

• ВРИ «Объекты размещения учреждений начального и среднего общего образования».
• ВРИ «Медицинские учреждения» – поликлиники, больницы, санатории.
• ВРИ «Культурные и спортивные объекты» – театры, стадионы, детские сады.

Коммерческие и производственные назначения

• ВРИ «Торговля» – магазины, рынки, супермаркеты.
• ВРИ «Складские предприятия» – склады, логистические центры.
• ВРИ «Производственные предприятия» – заводы, мастерские, фермерские комплексы.

Сельское хозяйство и природоохранные зоны

• ВРИ «Лесные и природные зоны» – охраняемые территории, зоны рекреации.
• ВРИ «Сельскохозяйственные земли» – пашни, пастбища, фермерские хозяйства.
• ВРИ «Рыбные хозяйства» – аквакультура, рыболовные фермы.

Как узнать ВРИ своего участка?

Существует несколько проверенных способов:

1. Кадастровый паспорт – в разделе «Вид разрешённого использования» указаны коды ВРИ.
2. Онлайн‑сервисы Росреестра: rosreestr.gov.ru – вводите кадастровый номер, получаете выписку;
3. Обращение в мультифункциональный центр (МКЦ) по месту нахождения участка.
4. Запрос в мэрию/отдел земельных ресурсов субъекта РФ – часто предоставляют справку по ВРИ бесплатно.

Когда и как можно изменить ВРИ?

Законодательно разрешённые случаи изменения

• Изменение целевого назначения в рамках градостроительного плана (ПЗЗ) – если муниципальная власть утвердила новый план.
• Перевод земли из сельскохозяйственного в коммерческое использование (и наоборот) – при наличии соответствующего разрешения.
• Переход от временного к постоянному использованию (например, из зоны временного размещения в зону постоянного проживания).

Процедура изменения ВРИ

1. Подготовка проекта – разработка проектной документации, согласованной с архитектором/проектировщиком.
2. Экспертиза и согласования – получение заключения экологической, пожарной и санитарной экспертизы (если требуется).
3. Подача заявки в МКЦ или в отдел земельных ресурсов с комплектом документов:
   • Заявление собственника.
   • Кадастровый паспорт.
   • Проект перепланировки/строительный проект.
   • Согласие всех совладельцев (если участок находится в совместной собственности).
4. Рассмотрение заявки – орган местного самоуправления в течение 30 дней принимает решение.
5. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и в кадастровый паспорт.
6. Перерасчёт кадастровой стоимости – в случае изменения ВРИ стоимость может как увеличиться, так и уменьшиться.

Когда изменение ВРИ запрещено

• Если участок находится в зоне особого режима (запрет на строительство, охранные зоны, зоны военного значения).
• Если ВРИ закреплено в договоре аренды или в заповедных соглашениях, где изменение требует согласия всех сторон.
• Если изменение противоречит градостроительному регламенту муниципального образования.

Влияние ВРИ на кадастровую стоимость и налоги

Кадастровая стоимость участка рассчитывается по формуле:

Кадастровая стоимость = Базовая стоимость (по категории земли) × Коэффициент (зависит от ВРИ) × Площадь

Таким образом, переход с ВРИ «Сельскохозяйственная земля» на ВРИ «Торговый центр» может увеличить стоимость в 3‑5 раз, что, в свою очередь, повышает размер земельного налога и налогов на имущество.

Практические примеры

Пример 1. Строительство склада

У собственника участка в районе промышленного парка ВРИ указано «Сельскохозяйственная земля». Чтобы построить склад, необходимо:

• Подать заявку на изменение ВРИ на «Складские предприятия»;
• Получить согласование ПЗЗ, где указано, что в данном районе допускаются складские объекты;
• После изменения ВРИ оформить разрешение на строительство.

Пример 2. Перевод земельного участка в жилой

Гражданин приобрёл участок в сельской местности с ВРИ «ЛПХ» (личное подсобное хозяйство). Планирует построить коттедж.

1. Проверить, входит ли данный район в муниципальный план застройки жилых домов.
2. Если план позволяет, подготовить проект «дом жилой» и подать в МКЦ заявку на изменение ВРИ на «Жилые дома».
3. После одобрения оформить разрешение на строительство и приступить к работам.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

ВРИ земельного участка – это фундаментальный параметр, определяющий, что именно можно делать на земле. Правильный выбор ВРИ позволяет реализовать любые строительные и хозяйственные проекты, а неправильный – может привести к отказу в разрешениях, штрафам и даже к судебным спорам.

Для владельцев важно:

• Точно знать текущий ВРИ своего участка (кадастровый паспорт, онлайн‑службы).
• Проверять соответствие плану застройки и ПЗЗ.
• Своевременно подавать запросы на изменение ВРИ, если планируют менять назначение земли.
• Учитывать влияние изменения ВРИ на кадастровую стоимость и налоговые обязательства.

Только комплексный подход, включающий юридическое сопровождение, экспертизу проектов и взаимодействие с муниципальными органами, гарантирует успешную работу с ВРИ и безопасное использование земельного участка.

Статья подготовлена на основе актуальных нормативных актов РФ, официального классификатора ВРИ (приказ Минэкономразвития РФ № 540 от ) и сведений, опубликованных в открытых источниках в 2023‑2026 годах.