С 2015 года Росреестр начал принимать в электронном виде документы для государственной регистрации прав и ипотеки на недвижимость. Однако традиционная документарная закладная (бумажный ценный бумажный документ) оставалась обязательной, что усложняло процесс ипотечного кредитования. В 2018 году в законодательстве РФ было введено понятие электронной закладной – бездокументарной ценной бумаги, которая полностью соответствует требованиям закона, но существует исключительно в электронном виде.

Что такое закладная?

Согласно разъяснению Росреестра, закладная – это ценная бумага, удостоверяющая право её владельца (залогодержателя) на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой (п. 2 ст. 142 ГК РФ, ст. 13 Закона № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Электронная закладная имеет тот же юридический статус, но хранится в виде XML-файла и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Законодательная база

• Федеральный закон № 328‑ФЗ от  г; – вводит понятие электронной закладной (вступил в силу 1 июля 2018 г.)
• Приказ Росреестра от  № П/0203 – утверждает форму и требования к электронной закладной (XML‑схема публикуется на сайте Росреестра).
• Приказ Росреестра от  № 0210 – порядок подачи заявления о выдаче закладной после регистрации ипотеки.
• Федеральный закон № 102‑ФЗ от  г. – основной нормативный акт, регулирующий ипотеку и залог недвижимости.

Ключевые преимущества электронной закладной

1. Скорость оформления – регистрация ипотеки и выдача закладной происходит в режиме онлайн без визитов в МФЦ.
2. Экстерриториальность – документ может быть подписан и передан в Росреестр из любой точки страны.
3. Сокращение расходов – исчезают затраты на печать, транспортировку и хранение бумажных документов.
4. Упрощённое снятие обременения – при полном исполнении обязательств закладную можно удалить из реестра мгновенно.
5. Поддержка секьюритизации – электронный формат упрощает передачу прав в рамках финансовых операций.
6. Полностью цифровая ипотечная сделка – от подачи заявки до закрытия сделки проходит в электронном виде.

Ключевые участники процесса

• Кредитор‑залогодержатель – банк или иной финансовый институт.
• Залогодатель (заёмщик) – физическое или юридическое лицо, предоставляющее имущество в залог.
• Депозитарий – специализированный оператор, который хранит электронную закладную и ведёт её учёт.
• Росреестр – регистрирует ипотеку и выдаёт (или принимает) электронную закладную.
• Системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) – канал передачи данных между Росреестром и депозитарием.

Этапы оформления электронной закладной

Технические детали формы

Электронная закладная представляет собой XML‑документ, построенный по официальной схеме, опубликованной на сайте Росреестра. Основные реквизиты:

• 7.1 – описание предмета залога (например, право требования по договору участия в долевом строительстве).
• Идентификационные данные – ФИО, ИНН, ОГРН, контактные данные залогодателя и заёмщика.
• Сведения о кредите – сумма, процентная ставка, срок, дата выдачи.
• Подписи – элементы <Signature> с УКЭП каждого участника.

Особенности оформления закладной по долевому строительству

Если предметом ипотеки является право требования из договора участия в долевом строительстве, в реквизите 7.1 указываются:

• Описание объекта долевого строительства согласно договору.
• Дата и номер договора участия в долевом строительстве.
• Дата и номер государственной регистрации договора.

Указание кадастрового номера земельного участка не является обязательным, однако при наличии нескольких участков (многоквартирный дом на разных землях) необходимо перечислить все номера регистрации.

Изменения в электронной закладной

Внесение изменений возможно только после регистрации права собственности на объект долевого строительства. Процедура:

1. Составление соглашения о внесении изменений в электронную закладную (форма, утверждённая Росреестром).
2. Подписание соглашения только усиленной квалифицированной электронной подписью текущего владельца закладной.
3. Отправка заявления в Росреестр через СМЭВ.
4. Росреестр вносит изменения в ЕГРН и информирует депозитарий.

Важно: за внесение изменений в электронную закладную государственная пошлина не взимается.

Краткий гайд по самостоятельному оформлению через портал «Госуслуги»

Для физических лиц, желающих оформить электронную закладную без посредников, доступен сервис на Госуслугах. Примерный порядок действий:

1. Войдите в личный кабинет на Личный кабинет Росреестра или через Госуслуги.
2. Выберите услугу «Электронная закладная».
3. Заполните форму, загрузив необходимые документы (договор ипотеки, паспортные данные, сведения о недвижимости).
4. Подтвердите подпись с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) через ваш удостоверяющий центр.
5. Отправьте заявку – система автоматически передаст её в Росреестр.
6. После проверки получите электронный сертификат (XML‑файл) и уведомление о регистрации.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Чем отличается электронная закладная от документарной?

Документарная – бумажный ценный документ, требующий физического хранения и транспортировки. Электронная – XML‑файл, подписанный УКЭП, хранится в депозитарии, полностью исключая риск утери или подделки.

Нужна ли мне бумажная копия закладной?

Нет. По закону электронная закладная считается полноценной ценной бумагой. При необходимости банк может распечатать её для внутреннего использования, но юридически это не требуется.

Как проверить подлинность электронной закладной?

Проверка проводится через сервисы Росреестра: вводится идентификатор (номер закладной) и проверяется подпись УКЭП в реестре. Доступна также проверка через публичный сервис «Электронная закладная».

Можно ли изменить владельца закладной без полной перерегистрации?

Да. При смене владельца достаточно подписать соглашение о внесении изменений с УКЭП текущего владельца; изменения вносятся в депозитарий и в ЕГРН без повторной регистрации ипотеки.

Что происходит, если ипотека полностью погашена?

При полном исполнении обязательств банк (или иной залогодержатель) подаёт запрос на снятие обременения. При наличии электронной закладной процесс автоматизирован: система проверяет наличие УКЭП и сразу удаляет запись в ЕГРН без необходимости выдавать бумажную закладную.

Перспективы развития

С развитием цифровой ипотеки и расширением возможностей СМЭВ, электронные закладные станут стандартом для большинства банков России. Планируется:

• Внедрение единого национального депозитария, объединяющего все электронные ценные бумаги.
• Подключение новых финансовых институтов (микрофинансовые организации, кредитные союзы).
• Автоматизация процесса секьюритизации ипотечных портфелей.
• Расширение форматов: возможность выпуска закладных на «множество предметов ипотеки» и на права требования по договору долевого участия.

Электронная закладная – это современный, безопасный и удобный инструмент, который полностью заменяет традиционную бумажную форму. Благодаря официальному порталу Росреестра, банки, заёмщики и другие участники рынка могут оформить её онлайн, подписать усиленной квалифицированной электронной подписью и хранить в надёжном депозитарии. Это ускоряет ипотечные сделки, снижает издержки и минимизирует риски, связанные с физическим документооборотом.

Дата публикации:  14:45:19 (по времени сервера). Информация взята из официальных источников Росреестра, портала Госуслуги и публикаций о электронных закладных.