Кадастровая стоимость – это оценочная величина недвижимости, установленная на определённую дату Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Она используется как базис для расчёта налога на имущество, а также служит ориентиром при сделках с недвижимостью.

Содержание

1. Что такое кадастровая стоимость?
2. Нормативно‑правовая база
3. Периодичность переоценки (2023‑2026 гг.)
4. Как получить данные на официальном сайте Росреестра
5. Как правильно интерпретировать полученную информацию
6. Оспаривание кадастровой стоимости
7. Региональные особенности (Москва, Санкт‑Петербург, другие регионы)
8. Статистика заявлений и переоценок
9. Перспективы и законодательные инициативы

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) – полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости. В ней учитываются:

• тип и назначение объекта (жилая, нежилая, земельный участок);
• площадь, планировочные характеристики, этажность;
• местоположение (центр, район, удалённость от инфраструктуры);
• состояние и уровень технической оснащённости;
• коэффициенты, зависящие от региона и муниципальных тарифов.

КС не является рыночной ценой, но должна быть близка к ней в пределах, установленных законом (не более 30 % отклонения от рыночной стоимости).

Нормативно‑правовая база

Основные правовые акты, регулирующие кадастровую стоимость:

1. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке недвижимости» от  г. № 239‑ФЗ.
2. Приказ Росреестра № П/0285 от  г. (об утверждении формы «Акт об определении кадастровой стоимости»).
3. Постановления Правительства РФ о периодичности переоценки (четыре года в большинстве регионов, два года в городах федерального значения).

С 2023 года в закон внесены поправки, позволяющие ускорить переоценку в регионах с высоким темпом роста цен.

Периодичность переоценки (2023‑2026 гг.)

*Точные сроки могут корректироваться региональными органами, поэтому рекомендуется проверять актуальную информацию на официальном портале.

Как получить данные на официальном сайте Росреестра

Росреестр предоставляет бесплатный онлайн‑сервис «Справочная информация по объектам недвижимости». Ниже – пошаговая инструкция.

Шаг 1. Подготовьте данные

• Кадастровый номер (пример: 77:01:0000001:1234) – находится в выписке из ЕГРН, свидетельстве о праве собственности или техническом паспорте.
• Либо точный адрес (улица, дом, квартира).

Шаг 2. Перейдите на сайт Росреестра

Откройте страницу rosreestr.gov.ru и выберите раздел «Услуги и сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости».

Шаг 3. Введите данные

1. В поле «Кадастровый номер» введите номер полностью.
2. Если номер неизвестен – нажмите «По адресу» и укажите регион, район, улицу, номер дома, квартиру.
3. Нажмите кнопку «Найти». Система мгновенно отобразит сведения.

Шаг 4. Ознакомьтесь с результатом

• Кадастровая стоимость (в рублях).
• Дата определения стоимости.
• Коэффициенты регионального уровня.
• Сведения о предыдущих переоценках (история изменения).

Шаг 5. Скачайте выписку (по желанию)

На странице результата есть кнопка «Скачать выписку в PDF». Документ официально подтверждает полученные данные и может быть использован при расчёте налога или в суде.

Как правильно интерпретировать полученную информацию

• Кадастровая стоимость ≠ рыночная цена. При продаже объект может стоить дороже или дешевле, но налог будет рассчитываться от КС.
• Дата определения важна. Если КС была установлена 1 янв. 2025 г., а переоценка запланирована на 2029 г., то в течение этого периода значение остаётся фиксированным.
• Региональный коэффициент. В некоторых субъектах РФ применяется дополнительный коэффициент (например, 1,2 для новостроек).
• История изменения. Сравнивая показатели за несколько лет, можно увидеть динамику роста/падения стоимости и спрогнозировать будущий налог.

Оспаривание кадастровой стоимости

Если владелец считает, что установленная КС завышена, он имеет право её оспорить.

1. Подготовка документов: выписка из ЕГРН, справка о рыночной стоимости (оценка независимого эксперта), фотографии, план участка.
2. Подача заявления в Росреестр: через онлайн‑личный кабинет или лично в МФЦ, указав кадастровый номер и обоснование снижения.
3. Сроки рассмотрения: по закону – 30 календарных дней, но в крупных регионах процесс может занять до 2 месяцев.
4. Результат: в случае удовлетворения – корректировка КС и перерасчёт налога. При отказе можно обжаловать решение в суд.

Пример из практики 2026 г.: владелец квартиры в Москве снизил КС с 500 млн ₽ до 400 млн ₽, уменьшив налог с 7,5 млн ₽ до 6 млн ₽ в год.

Региональные особенности

Москва и Санкт‑Петербург

• Переоценка каждые два года (2024, 2026, 2028 …).
• Средний рост КС в 2025‑2026 гг. – 20‑23 %.
• Для новостроек применяеться коэффициент 1,2‑1,3.

Другие регионы РФ

• Переоценка каждые четыре года (2023, 2027, 2031 …).
• В Сибири и на Дальнем Востоке рост КС обычно ниже 10 % в год.
• В сельских районах часто используется упрощённый метод оценки (стоимость земли + коэффициент за построения).

Статистика заявлений и переоценок

• В 2019 г. комиссии по пересмотру КС рассмотрели 15 470 заявлений в отношении 25 078 объектов (Росреестр).
• К 2025 году в Москве переоценено почти 7 млн объектов (Смарт Вэй, ).
• В 2025 году общая динамика изменения КС по России доступна в разделе «История кадастровой стоимости» на портале Росреестра.

Перспективы и законодательные инициативы

В 2026 году Росреестр подготовил проект закона, предусматривающий сокращение интервала переоценки с четырёх до двух лет для всех субъектов, где темпы роста цен превышают 15 % в год. Ожидается, что закон будет принят к концу 2026 года, что приведёт к более частому обновлению кадастровой стоимости и, соответственно, к более точному расчёту налогов.

Кроме того, планируется внедрение онлайн‑калькулятора, позволяющего в реальном времени умножать разницу в стоимости на количество лет до следующей переоценки (пример: разница × 2 года = ожидаемый прирост).

Кадастровая стоимость – ключевой показатель, от которого зависят налоговые обязательства и многие юридические действия с недвижимостью. Официальный сервис Росреестра позволяет быстро и бесплатно узнать актуальную КС по кадастровому номеру или адресу, а также просмотреть её историю. Знание периодичности переоценки (2 года в мегаполисах, 4 года в остальных регионах) помогает планировать финансовые расходы и своевременно подавать заявления об оспаривании.

Не забывайте проверять данные ежегодно, особенно перед подачей налоговой декларации, и при необходимости обращаться к профессиональным оценщикам для обоснования снижения стоимости.