Что такое «сделка по доверенности»?

Доверенность — это документ, в котором собственник (принципал) передаёт полномочия другому лицу (поверенному) на продажу своей недвижимости. Форма бывает двух видов:

• Обычная (представительская) — оформляется у нотариуса, но не всегда содержит полный перечень полномочий.
• Генеральная (максимально полная), даёт право не только подписывать договор, но и получать деньги, снимать с регистрации, сдавать показания и передоверять полномочия.

Типичные риски для ПОКУПАТЕЛЯ

Поддельная или отозванная доверенность

Злоумышленники могут:

1. Изготовить фальшивый бланк с подделанной печатью нотариуса.
2. Втереться в доверие к собственнику, забрать его паспортные данные и подделать подписи.
3. Отозвать доверенность в день сделки, после получения аванса — покупатель останется без денег и без квартиры.

«Добросовестный покупатель» — не всегда спасение

Суд может признать вас добросовестным, если вы не знали и не могли знать о мошенничестве. Однако:

• Это не гарантирует возврат денег.
• Иски длятся годами, требуются экспертизы и большие юридические расходы.

Смерть или недееспособность собственника

Если собственник умер или признан недееспособным до момента регистрации перехода права:

• Доверенность автоматически теряет силу.
• Сделка аннулируется, а деньги, скорее всего, не вернуться.

Передоверие полномочий

Генеральная доверенность может разрешать «цепочку» представителей. В итоге покупатель может подписывать договор с третьим лицом, которое исчезнет после получения денег.

Типичные риски для ПРОДАВЦА

Потеря квартиры и денег одновременно

Поверенный может:

• Продать квартиру по заниженной цене «дружественному» покупателю.
• Забрать деньги себе и исчезнуть.

Собственнику придётся доказывать в суде, что доверенность была превышена или подделана.

Неполные полномочия = квартирный «завис»

Если в доверенности не указано:

• получение денег;
• снятие с регистрации;
• передача ключей,

то сделка не состоится, а риэлторы возьмут повышенную комиссию за «доработку» документов.

Комиссии и скидки

Как минимизировать риски ПОКУПАТЕЛЮ

Проверьте доверенность в реестре ФНП

На сайте reestr-dover.ru можно бесплатно убедиться, что документ не отозван и не просрочен.

Потребуйте выписку из ЕГРН не старше 3 дней

В ней должно быть указано:

• точный собственник;
• отсутствие обременений;
• точные площадь и кадастровый номер.

Личный контакт с собственником

Даже если доверенность генеральная, попросите собственника подтвердить сделку по видеосвязи или при личной встрече.

Депонирование денег в банке

Оформите банковскую ячейку: деньги отдаются продавцу только после регистрации права собственности на вас в Росреестре.

Страховка титула

За 0,3–0,5 % от стоимости квартиры можно застраховать риск признания сделки недействительной.

Как минимизировать риски ПРОДАВЦУ

1. Ограничьте полномочия: запретите передоверие и получение наличных.
2. Укажите точную цену и срок действия доверенности — не более 1 года.
3. Внесите данные покупателя в доверенность (ФИО, паспорт), чтобы поверенный не «случайно» нашёл другого клиента.
4. Контролируйте процесс: требуйте отчёты и фото договора каждый день.
5. Расчёт только через банковский аккредитив, деньги поступят на ваш счёт только после регистрации перехода права.

Альтернатива: почему лучше избегать доверенности

Юристы единодушны: «Если есть возможность оформить сделку лично, лучше не пользоваться доверенностью». С 2025 года в России действует упрощённая электронная регистрация сделок через Госуслуги и МФЦ: для собственника достаточно один раз посетить нотариуса или МФЦ и подтвердить свои намерения по видеосвязи.

Ключевой совет на 2026 год

Если квартиру продают по доверенности, а продавец настаивает на 100 % предоплате и отказывается от банковской ячейки — это почти наверняка мошенничество. Лучше пройти мимо, чем потом годами судиться и доказывать свою добросовестность.

Сохраните эту статью в закладки и перед каждой сделкой проверяйте обновления законодательства: Росреестр и ФНП регулярно вносят правки, упрощающие проверку документов и снижающие риски всех участников рынка недвижимости.