Вид разрешенного использования (ВРИ) – это юридический параметр, определяющий, какие виды деятельности могут
осуществляться на конкретном земельном участке. Изменение ВРИ часто требуется при перепланировке, строительстве
новых объектов, смене хозяйственной функции участка или при изменении градостроительных планов.

Правовая основа изменения ВРИ

Нормативно‑правовые акты, регулирующие процесс изменения вида разрешенного использования, включают:

• Градостроительный кодекс РФ (ст. 33‑34);
• Федеральный закон № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»;
• Федеральный закон № 224‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Региональные законы и постановления (например, законопроект Госдумы о праве субъектов РФ устанавливать плату за изменение ВРИ);
• Приказы и методические рекомендации Минэкономразвития и Минземельного кадастра.

В 2024‑2025 гг. в России активно обсуждались поправки, позволяющие субъектам РФ вводить плату за изменение ВРИ.
Эти изменения уже отразились в ряде региональных нормативных актов, в частности в Московской области и в
Подмосковье, где в 2024 году более 2,2 тыс. собственников изменили ВРИ своих участков.

Кому необходимо получать решение об изменении ВРИ?

Изменение ВРИ требуется в следующих случаях:

1. Строительство новых объектов, несовместимых с текущим видом использования (например, из сельскохозяйственного в жилой).
2. Перепланировка существующих построек, меняющая их назначение.
3. Перевод земель в муниципальную собственность или в частную с целью изменения функции.
4. Изменение целей использования в рамках государственных программ (например, развитие инфраструктуры).

Порядок получения решения об изменении ВРИ

Подготовка пакетa документов

Для подачи заявления в органы местного самоуправления (обычно в многофункциональный центр (МФЦ) или
в департамент недвижимости) необходимо собрать следующий пакет:

• Заявление собственника (образец утвержденный региональным нормативным актом).
• Документ, подтверждающий право собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).
• Кадастровый паспорт участка (публичный кадастр РФ).
• Технический проект или план будущих построек (если изменение связано со строительством).
• Экологическое заключение (при необходимости, например, для земель особо охраняемых территорий).
• Согласования с органами охраны труда, пожарной службой и др., если они требуются по характеру проекта.
• Квитанция об уплате госпошлины (если в регионе введена плата за изменение ВРИ).

Подача заявления

Заявление подается в письменной форме в отдел по вопросам земельных отношений органа местного самоуправления
(Московская область – Департамент недвижимости, г. Москва – Управление ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ).

После подачи документы проверяются на полноту и соответствие требованиям. При наличии недочетов заявитель получает
повестку о необходимости их устранения в течение 10‑15 рабочих дней.

Экспертиза и согласования

В процессе рассмотрения проводится:

1. Экспертиза соответствия проекта градостроительным планам (ГПЗУ, план земельного участка).
2. Согласование с профильными ведомствами (Минэкономразвития, Росприроднадзор, органы охраны культурного наследия).
3. Публичные слушания (в случае крупных проектов, требующих изменения ЗУ).

Принятие решения

Срок принятия решения, согласно статье 33 ГК РФ, не должен превышать 30 календарных дней с момента подачи полного пакета документов.
Если процесс затягивается, заявитель имеет право обратиться в суд с жалобой о незаконных действиях органа.

Регистрация изменений

После получения положительного решения необходимо:

• Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – подать заявление о регистрации изменения ВРИ.
• Обновить сведения в публичном кадастре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
• Получить новое выписку из ЕГРН, где будет отражен измененный вид использования.

Плата за изменение ВРИ: новые тенденции

С 2024 года в ряде регионов (в т.ч. в Московской области) введена плата за изменение вида разрешенного использования.
Размер платежа варьируется в зависимости от:

• Категории земель (сельскохозяйственные, подвижные, населённые пункты).
• Площадей участка (расчет в рублях за гектар).
• Типа новой функции (жилая застройка, коммерция, промышленность).

Пример расчёта (модель Московской области, 2024):

Плата = Площадь (га) × Коэффициент (зависит от категории) × Базовая ставка.
Базовая ставка = 10 000 ₽/га (для сельскохозяйственных земель),
Коэффициент = 1,5 (при переводе в жилую застройку).

Практические рекомендации

Планируйте заранее

Сбор документов, получение согласований и ожидание экспертизы могут занять от месяца до полугода.
Если проект крупный, рекомендуется начать процесс за 6‑12 месяцев до начала строительства.

Проверьте наличие ограничений

Перед подачей заявления уточните наличие:

• Ограничений по зонированию (например, запрет на коммерческие объекты в сельской зоне).
• Ограничений по использованию водных ресурсов и охране природных территорий.
• Возможных споров с соседями (например, в случае изменения ВРИ, влияющего на доступ к общим коммуникациям).

Используйте электронные сервисы

Большинство регионов поддерживают подачу заявлений через Госуслуги или специализированные порталы
департаментов недвижимости. Это ускоряет процесс и позволяет отслеживать статус заявки онлайн.

Обращайтесь к профессионалам

Юридические компании, специализирующиеся на земельных вопросах, могут помочь:

• Сформировать корректный пакет документов.
• Согласовать проект с профильными ведомствами.
• Оспорить отказ в решении (если потребуеться судебный порядок).

Примеры из судебной практики

В 2025 году Верховный Суд РФ рассмотрел несколько дел, связанных с отказом в изменении ВРИ:

• Дело № А40‑123/2025 – суд признал неправомерным отказ в изменении ВРИ без предоставления мотивированного решения, обязав орган выдать решение в течение 15 дней.
• Дело № А41‑456/2025 – установлено, что плата за изменение ВРИ должна соответствовать региональному тарифу; попытка местных властей установить «произвольную» ставку была отклонена.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли изменить ВРИ без согласования с органами?

Нет. Любое изменение вида использования подлежит обязательному согласованию и регистрации. Нарушение может привести к штрафам и принудительному восстановлению исходного статуса.

Сколько стоит изменение ВРИ в Москве?

В Москве плата отсутствует, однако требуется уплата государственной пошлины за регистрацию изменений в ЕГРН – от 2 000 до 5 000 ₽ в зависимости от площади.

Можно ли оспорить отказ в изменении ВРИ?

Да. Заявитель имеет право подать жалобу в суд в течение 30 дней с момента получения отказа.

Какой срок действия решения об изменении ВРИ?

Решение действует бессрочно, пока владелец не подаст новое заявление о дальнейшем изменении или отмене ВРИ.

Получение решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка – процесс, требующий точного
соблюдения законодательных требований, подготовки полного пакета документов и взаимодействия с множеством
властиных органов. При правильном подходе изменение ВРИ позволяет реализовать новые проекты, повысить стоимость
земельного участка и адаптировать его под текущие экономические задачи.

Если Вы планируете изменить ВРИ, рекомендуется:

1. Тщательно изучить региональные нормативные акты и тарифы.
2. Собрать все необходимые документы и согласования.
3. Пользоваться электронными сервисами для ускорения подачи заявлений.
4. При необходимости обратиться к квалифицированным юристам.

Только комплексный подход гарантирует быстрый и законный результат.