Продажа недвижимости – один из самых прибыльных, но одновременно сложных видов деятельности для малого бизнеса․ При выборе упрощённой системы налогообложения (УСН) необходимо учитывать особенности налогового режима, порядок расчёта налогов, обязательные регистры и возможные риски․

Почему именно УСН?

УСН подходит для компаний, у которых:

• годовой доход не превышает 200 млн рублей (по состоянию на 2026 г․),
• нет необходимости уплачивать НДС (если компания не является плательщиком НДС),
• не требуется вести сложный бухгалтерский учёт, а достаточно вести книгу учёта доходов и расходов․

Для компаний, занимающихся продажей недвижимости, УСН может быть выгодным в двух вариантах:

1. УСН «Доходы» (6 % от дохода) – если расходы по объекту незначительны․
2. УСН «Доходы минус расходы» (15 % от разницы между доходом и расходами) – если у вас есть значительные затраты (покупка, ремонт, комиссии, налоги)․

Какой объект налогообложения выбрать?

Выбор зависит от структуры расходов:

Налоговые обязательства при продаже недвижимости

3․1 Налог на прибыль (УСН)

В зависимости от выбранного объекта налогообложения рассчитывается один из двух вариантов (см․ пункт 2)․

3․2 Налог на имущество организаций

Если объект недвижимости находится в собственности компании более 12 месяцев, то к нему применяется налог на имущество (ставка 0,1‑2 % в зависимости от региона)․ Если объект продаётся в течение года, налог не начисляется․

3․3 Налог на добавленную стоимость (НДС)

Компания‑продавец может быть плательщиком НДС, если:

• выручка превысила 2 млн рублей в последние 12 месяцев, или
• по желанию предпринимателя (само добровольное включение в плательщики НДС)․

Если компания является плательщиком НДС, то при продаже недвижимости начисляется НДС (20 % от цены), а входящий НДС по приобретённому объекту (если он был платёжным) подлежит вычету․

3․4 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) у покупателя

Для юридических лиц НДФЛ не применяется, однако при продаже недвижимости физическому лицу‑покупателю может возникнуть обязанность уплаты НДФЛ (13 % или 15 % в зависимости от дохода), если объект был приобретён менее 5 лет назад․

Порядок оформления сделки

1. Подготовка договора купли‑продажи – указываются полные реквизиты сторон, описание объекта, цена, порядок расчётов․
2. Оценка недвижимости – независимая оценка поможет обосновать цену и избежать претензий налоговых органов․
3. Регистрация перехода права собственности – в Росреестре в течение 10 дней после подписания договора․
4. Оплата налога:
   • Если применяется УСН «Доходы», налог уплачивается в виде авансовых платежей (каждый квартал) и окончательного расчёта в конце года․
   • Если УСН «Доходы‑расходы», то расчёт аналогичен, но в базу входят подтверждённые расходы․
   • В случае НДС – налог уплачивается в течение 20 дней после сдачи налоговой декларации за соответствующий квартал․
5. Ведение учётных регистров – книга учёта доходов и расходов (для УСН) и, при необходимости, реестр основных средств․

Пример расчёта налога на реальном кейсе

Допустим, ООО «СтройИнвест» решило продать объект, приобретённый в 2024 году за 43 млн ₽․

Компания использует УСН «Доходы‑расходы» (15 %)․ Расчёт:

• Доход – 43 050 000 ₽
• Расходы – 43 000 000 ₽ (стоимость покупки, без НДС)
• Прибыль = 50 000 ₽
• Налог = 50 000 ₽ × 15 % = 7 500 ₽

Однако налоговая служба может признать часть расходов недоказанными (например, если не было подтверждающих актов о приёме‑передаче, расходов на ремонт и т․д․)․ В результате в реальном кейсе было начислено доначисление налога в размере 400 000 ₽ – типичный пример того, как важно вести корректный документооборот․

Частые ошибки и как их избежать

• Недостаточная документальная база․ Каждый расход (комиссия агенту, ремонт, юридические услуги) должен быть подтверждён документом (накладной, счета‑фактуры)․
• Неправильный выбор объекта УСН․ При высоких затратах «Доходы‑расходы» обычно выгоднее․
• Игнорирование НДС․ Если вы обязаны платить НДС, но не учитываете входящий НДС по покупке, налоговая служба может потребовать доначисление․
• Сроки регистрации прав․ Задержка в регистрации может привести к штрафам за нарушение порядка передачи прав․
• Отсутствие аудита договоров․ Неправильно составленный договор может быть признан недействительным, что повлечёт налоговые потери․

Как правильно вести бухгалтерию при УСН

1. Открыть отдельный банковский счёт для компании․
2. Вести книгу учёта доходов и расходов в электронном виде (можно использовать онлайн‑сервисы, интегрированные с 1С)․
3. Сохранять все первичные документы (чековые, счета‑фактуры, договоры) минимум 5 лет․
4. Ежеквартально подавать декларацию по УСН (форма 2‑НДФЛ для ИП, форма 3‑НДФЛ для юридических лиц) и уплачивать авансовый налог․
5. Вести реестр основных средств, если объект недвижимости учитывается как основное средство (например, если планируется сдача в аренду)․

Переход с общей системы налогообложения на УСН

Если ваша компания до 2025 года использовала общую систему налогообложения, а теперь планирует перейти на УСН, следует учесть:

• Срок перехода – последний день года (31 декабря)․
• Необходимо составить акт о переходе, подать заявление в налоговый орган․
• Все активы, приобретённые до перехода, переоцениваются по балансовой стоимости на момент перехода․
• Если у вас уже есть открытая ПСН (патентная система), её можно совмещать с УСН «Доходы», как в примере из 2024‑2025 гг․

Продажа недвижимости компанией, находящейся на упрощённой системе налогообложения, может быть финансово выгодной, но требует строгого соблюдения налогового законодательства:

• Тщательно выбирайте объект УСН (доходы или доходы‑расходы)․
• Подтверждайте все расходы документально, чтобы избежать доначислений․
• Следите за обязательной регистрацией перехода прав в Росреестре․
• При необходимости учитывайте НДС и налог на имущество․
• Ведите бухгалтерию в соответствии с требованиями УСН, чтобы упростить подачу деклараций и уменьшить риск проверок․

Соблюдая рекомендации, вы сможете минимизировать налоговую нагрузку, избежать штрафов и сосредоточиться на росте бизнеса․

Дата публикации: