Капитальный ремонт (КР) общего имущества в многоквартирном доме (МКД) невозможен без решения общего собрания собственников (ОСС). Однако даже если все желающие пришли на собрание‚ оно может быть признано неправомочным из-за несоблюдения кворума; Ниже — подробная инструкция‚ как рассчитать необходимое количество голосов и что делать‚ если кворума не хватает.

Что такое кворум и зачем он нужен

Кворум — это минимальное количество голосов собственников‚ при котором ОСС считается состоявшимся и способным принимать обязательные для всех решения.

Без кворума любые голосования по вопросам капремонта (выбор подрядчика‚ сроки‚ источники финансирования‚ изменение размера взносов) будут недействительны и могут быть оспорены в суде.

Какой кворум нужен для решений о капремонте

Основное правило ЖК РФ (ст. 44 ч. 2 п. 1‚ п; 45)

На любые решения о капитальном ремонте (включая:

• выбор способа формирования фонда капремонта (ФКР);
• утверждение перечня работ и услуг;
• утверждение предельной стоимости;
• определение сроков и источников финансирования;
• изменение размера взносов на КР;
• получение кредита или займа на КР)

) требуется:

1. Кворум собрания: более 50 % голосов от общего числа голосов собственников МКД.
2. Кворум принятия решения: более 2/3 голосов от присутствующих на собрании.

Позиция Верховного Суда РФ (определение от )

Верховный Суд подтвердил:

«Для признания ОСС правомочным и принятия решения о капремонте достаточно участия собственников‚ обладающих в совокупности более 50 % голосов. После этого решение считается принятым‚ если за него проголосовало не менее 2/3 присутствующих».

Исключения

Если речь идёт о реконструкции (надстройка‚ расширение‚ перепланировка с увеличением площади)‚ то требуется 100 % голосов всех собственников (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ п. 2).

Как считать кворум: пошаговый алгоритм

Шаг 1. Определяем общее количество голосов в доме

Каждый квадратный метр жилой и нежилой площади = 1 голос.

Пример:

• общая площадь всех помещений МКД — 9 000 м²;
• значит‚ общее число голосов = 9 000.

Шаг 2. Рассчитываем минимальный кворум собрания

50 % + 1 голос от общего числа.

Пример: 9 000 × 0‚5 + 1 = 4 501 голос;

Шаг 3. Рассчитываем кворум принятия решения

2/3 от присутствующих на собрании.

Пример: если на собрании присутствуют владельцы 5 000 голосов‚ то решение нужно поддержать 5 000 × 2/3 ≈ 3 334 голосами.

Что делать‚ если кворума нет

Вариант 1: Повторное собрание в форме заочного голосования

Если первое очное собрание не состоялось из-за отсутствия кворума‚ можно провести повторное заочное голосование. Срок — в течение 30 дней после первого собрания.

Кворум для заочного голосования не требуется‚ но решение всё равно должно поддержать более 50 % голосов от общего числа собственников (ст. 47.1 ЖК РФ).

Вариант 2: Обращение в орган местного самоуправления

Если ОСС не может собрать кворум дважды‚ управляющая организация может обратиться в администрацию города. На основании обращения местные власти могут:

• назначить капремонт за счёт регионального ФКР;
• утвердить перечень работ без участия собственников.

Частые ошибки при подсчёте кворума

1. Считать по количеству квартир‚ а не по площади. Ошибка: 1 квартира ≠ 1 голосу‚ если площади разные.
2. Не учитывать нежилые помещения. Подвалы‚ магазины‚ офисы тоже имеют голоса.
3. Не проверять регистрацию права собственности. Голосовать могут только зарегистрированные собственники.
4. Игнорировать нормативные акты региона. В некоторых субъектах РФ (например‚ Москва‚ Санкт-Петербург) есть свои уточнения.

Памятка для организаторов ОСС по капремонту

Для любых решений о капитальном ремонте в МКД нужно:

• собрать более 50 % голосов от общего числа собственников;
• обеспечить поддержку 2/3 присутствующих;
• оформить протокол с приложением реестра голосов.

Помните: нарушение кворума — основание для признания решения недействительным в суде. Если возникают сомнения‚ консультируйтесь с юристом по ЖКХ или обращайтесь в Росреестр и региональный Фонд капремонта.