Дата актуализации: г. 18:46 (по серверному времени).
Содержание
- Что такое налог на имущество по кадастровой стоимости?
- Нормативно‑правовая база
- Как формируется региональный перечень объектов?
- Ключевые изменения 2025 года
- Критерии включения и исключения из перечня
- Практика расчёта налога для разных категорий имущества
- Как оспорить включение в перечень?
Что такое налог на имущество по кадастровой стоимости?
Налог на имущество организаций (и физических лиц‑организаторов) может исчисляться двумя способами:
- по встроенной стоимости (стоимость, указанная в балансе);
- по кадастровой стоимости объекта недвижимости, определяемой Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
С 2020 года в перечень объектов, для которых обязательна калькуляция налога исходя из кадастровой стоимости, включаются определённые типы недвижимости – в частности, нежилые помещения, гаражи, коммерческие площади и др. В остальных случаях налогоплательщик может выбрать более выгодный способ расчёта.
Нормативно‑правовая база
Основные документы, регламентирующие порядок налогообложения по кадастровой стоимости:
- Приказ ФНС России № ММ‑5‑5/12‑22 от 10 января 2022 г. «Об определении налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении отдельных видов имущества»;
- Письмо Минфина России № 03‑05‑04‑01/51664 от 27 мая 2025 г. – поясняет порядок включения/исключения объектов в региональный перечень;
- Письмо Минфина России № 03‑05‑05‑01/… от 1 ноября 2025 г. – разъясняет обязательность уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости для компаний, использующих УСН;
- Региональные постановления (например, постановление правительства Москвы от 12 декабря 2025 г.) – формируют москвский перечень нежилых объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости.
Как формируется региональный перечень объектов?
Каждый субъект РФ имеет право самостоятельно определить, какие объекты недвижимости будут включены в перечень, используя следующие шаги:
- Анализ кадастрового реестра: проверка наличия актуальных данных о стоимости, площади, типе использования.
- Экспертиза фактического использования: специалисты Кадастровой комиссии (ККИ) посещают объект, фиксируют реальное назначение (коммерческое, складское, гаражное и др.).
- Согласование с Минфином: региональная администрация направляет в Минфин запрос с перечнем объектов и обоснованием их включения.
- Публикация перечня: после одобрения перечень размещается в официальных источниках (порталы региональных налоговых служб, официальные сайты правительств).
В 2025 году в Московском перечне было добавлено 3968 новых нежилых помещений, а в России в целом более 40 тыс. коммерческих объектов перешли на налогообложение по кадастровой стоимости.
Ключевые изменения 2025 года
Согласно письмам Минфина и региональным постановлениям, в 2025 году произошли следующие важные изменения:
- Установлен обязательный порядок расчёта налога по кадастровой стоимости для компаний‑плательщиков УСН, если их имущество включено в перечень (письмо от ).
- Пересмотрены критерии включения гаражей и комнат в перечень: теперь учитывается не только тип помещения, но и фактическое использование (жилая/нежилая).
- В региональный перечень в Москве включены новые категории: офисные помещения в бизнес‑центрах, торговые площади в ТЦ, а также некоторые складские помещения с площадью более 500 м².
- Для объектов, включенных в перечень, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости на 2020 год. При этом ежегодные поправки в кадастровую стоимость могут влиять на размер налога, но база остаётся фиксированной до следующего пересмотра перечня.
Критерии включения и исключения из перечня
Критерии включения
- Объект относится к одной из категорий, указанных в Приказе ФНС (нежилые помещения, гаражи, коммерческие площади, бизнес‑центры).
- Кадастровая стоимость объекта превышает порог, установленный региональными нормативами (например, в Москве – 1 млн руб.).
- Фактическое использование объекта соответствует его классификации в кадастровом реестре (например, гараж используется как парковочное место, а не как склад).
- Отсутствие действующих налоговых льгот, которые могут отменить обязательность расчёта по кадастровой стоимости.
Критерии исключения
- Объект имеет статус жилья (квартиры, комнаты) и не используется в коммерческих целях.
- Для объекта предоставлена специальная налоговая льгота (например, льготы для сельскохозяйственных предприятий, социального жилья).
- Кадастровая стоимость ниже установленного регионального порога.
- Объект находится в процессе переоформления и пока не имеет окончательной кадастровой оценки.
Практика расчёта налога для разных категорий имущества
| Тип имущества | Основание налога | Тариф (ставка) | Примечание |
|---|---|---|---|
| Гараж (нежилое помещение) | Кадастровая стоимость (по 2020 г.) | 0,1 % от стоимости | Если включён в перечень, ставка фиксирована для всех субъектов РФ. |
| Офис в бизнес‑центре | Кадастровая стоимость | 0,2 % от стоимости | Для Москвы и Санкт‑Петербурга – повышенная ставка 0,25 %. |
| Торговая площадь в ТЦ | Кадастровая стоимость | 0,3 % от стоимости | Ставка может быть снижена региональными льготами (например, для малого бизнеса). |
| Складское помещение (площадью > 500 м²) | Кадастровая стоимость | 0,15 % от стоимости | Для объектов, использующихся исключительно под хранение товаров. |
Для компаний, использующих упрощённую систему налогообложения (УСН), если их объект включён в перечень, налог рассчитывается по кадастровой стоимости независимо от выбранного режима УСН (см. письмо Минфина от ).
Как оспорить включение в перечень?
Если собственник считает, что объект был включён ошибочно, необходимо выполнить следующие шаги:
- Подготовить заявление в региональную налоговую инспекцию с указанием причины несоответствия (например, объект используется как жилой, а не как коммерческий).
- Приложить документы, подтверждающие фактическое использование (договор аренды, справки о регистрации в ЕГРН, фотографии, акты ККИ).
- Запросить перепроверку кадастровой стоимости в Росреестре, если есть сомнения в её корректности.
- В течение 30 дней после получения ответа от налоговой инспекции можно подать жалобу в суд общей юрисдикции.
Важно помнить, что оспаривание может занять от 3 до 6 месяцев, поэтому рекомендуется сразу же собрать всю необходимую доказательную базу.
Региональные перечни имущества, облагаемого налогом по кадастровой стоимости, становятся всё более обширными. Основные тенденции 2025 года:
- Расширение перечня за счёт коммерческих и офисных помещений;
- Ужесточение требований к компаниям‑плательщикам УСН;
- Повышение роли кадастровой стоимости 2020 года как фиксированной базы расчёта.
Для налогоплательщиков рекомендуется:
- Регулярно проверять своё место в региональном перечне (информацию публикуют на официальных сайтах налоговых органов).
- Следить за изменениями кадастровой стоимости в Росреестре и своевременно подавать заявки на её пересмотр.
- В случае сомнений – консультироваться с налоговыми специалистами и готовить документы для возможного оспаривания.
Точное знание того, какие объекты подпадают под налог по кадастровой стоимости, помогает оптимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафных санкций.
Статья подготовлена с учётом официальных источников Минфина России (письма 03‑05‑04‑01/51664 от и 03‑05‑05‑01 от ) и региональных постановлений, действующих на момент .