Реестровое дело – это совокупность документов, на основании которых в ЕГРН вносятся сведения об объекте недвижимости, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от  № 218‑ФЗ (ст․ 11)․ Дело формируется органом государственной регистрации прав (Росреестр) и ведётся в электронной форме, а в исключительных случаях – также в бумажной․

Законодательная база

Основные положения о реестровых делах содержатся в статье 11 Федерального закона № 218‑ФЗ․ В ней указано:

• Что представляет собой реестровое дело;
• Что дело ведётся в электронной форме (за исключением указанных в части 4 случаев);
• Как бумажные документы переводятся в электронный образ и подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП);
• Условия, при которых допускается ведение дела в бумажном виде․

Ключевые понятия

Реестровое дело vs кадастровое дело

До  г․ использовался термин «кадастровое дело»․ С 2017 г․ в законодательстве закреплен термин «реестровое дело», который охватывает как кадастровый учёт, так и регистрацию прав․ По сути, оба понятия описывают одну и ту же совокупность документов, но «реестровое» подчёркивает более широкий спектр действий (включая, например, внесение записей о границах)․

Орган регистрации прав

Органом, формирующим реестровое дело, является территориальный орган Росреестра (уполномоченный должностной лицо)․ Он осуществляет:

1. Приём заявлений и документов;
2. Перевод бумажных документов в электронный образ;
3. Подписание электронных документов УКЭП;
4. Внесение сведений в ЕГРН․

Электронный документ и электронный образ

Электронный документ – это оригинальный файл, созданный в соответствии с требованиями закона․ Электронный образ – сканированная копия бумажного документа, преобразованная в цифровой формат․ Оба вида подписываются УКЭП и обладают юридической силой, эквивалентной бумажному документу․

Порядок формирования реестрового дела

Шаг 1․ Подача заявления

Заявитель (собственник, наследник, представитель юридического лица и т․п․) подаёт заявление в орган регистрации прав․ Заявление может быть:

• в бумажной форме – с последующим оцифрованием;
• в электронном виде через портал Госуслуг или ЕПГУ․

Шаг 2․ Сбор необходимых документов

К заявлению прилагаются документы, подтверждающие право или обстоятельства, требующие регистрации (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, решение суда и др․)․

Шаг 3․ Оцифровка (если необходимо)

Бумажные документы переводятся в электронный формат и подписываются УКЭП уполномоченного сотрудника․ После подписания они считаются электронными документами и могут быть включены в реестровое дело․

Шаг 4․ Открытие тома (тома) реестрового дела

Для каждого объектa недвижимости открывается отдельный том (или несколько томов, если совершаеться более одного регистрационного действия одновременно)․ Том формируется в электронном виде, а при необходимости – в бумажном, с пометкой «б» (бумажный) или «э» (электронный) в номере тома․

Шаг 5․ Формирование титульного листа

Титульный лист содержит:

• Наименование органа, открывшего том;
• Дата открытия и закрытия тома;
• Номер тома и общее количество томов в деле․

Титульный лист в электронном виде подписывается простой электронной подписью сотрудника․

Шаг 6․ Нумерация и опись документов

Все документы внутри тома нумеруются арабскими цифрами, начиная с 1․ Для каждого тома оформляется отдельная опись, где указываются:

• Порядковый номер документа;
• Наименование и реквизиты;
• Номера листов (для бумажных томов)․

Шаг 7․ Принятие решения и внесение сведений в ЕГРН

После рассмотрения заявления орган принимает решение (регистрация, отказ, прекращение и т․п․) и вносит соответствующие сведения в ЕГРН․ После этого том считаеться закрытым․

Содержание реестрового дела

Электронная vs бумажная форма

• Электронная форма – основной режим․ Позволяет быстро передавать документы, автоматизировать проверку и уменьшить сроки регистрации․
• Бумажная форма допускается только в случае, если оригиналы документов отсутствуют в государственных архивах и заявитель предоставил их в простой письменной форме․ В таком случае бумажный том дополняет электронный, но оба тома должны быть синхронизированы․

Сроки хранения реестровых дел

Согласно Приказу Росреестра от 23 декабря 2015 г․ № П/666 «Об утверждении порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел», реестровые дела хранятся в течение:

• 10 лет после закрытия тома, если дело относится к правам собственности;
• 30 лет в случае, если дело связано с ограниченными правами (аренда, сервитут и т․п․)․

Эти сроки могут быть продлены в случае возникновения споров или необходимости доказательства в суде․

Практические рекомендации заявителям

1. Подготовьте полный пакет документов заранее – недостающие бумаги могут привести к отказу․
2. Если возможно, используйте электронный способ подачи заявлений через Госуслуги или ЕПГУ․
3. Убедитесь, что все электронные документы подписаны УКЭП (это обязанность сотрудника органа, но проверьте наличие подписи в системе)․
4. Сохраняйте копии всех загруженных файлов и полученных решений – они могут потребоваться в будущем․
5. Следите за статусом дела в личном кабинете – система отображает даты открытия/закрытия тома и статус рассмотрения․

Реестровое дело объекта недвижимости – это официально оформленная и систематизированная совокупность документов, которые служат основанием для внесения сведений в ЕГРН․ Современная практика подразумевает ведение дел преимущественно в электронной форме, что ускоряет процесс регистрации и повышает прозрачность взаимодействия между заявителем и органом государственной регистрации прав․

Список использованных источников

• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от  № 218‑ФЗ, ст․ 11 (полный текст – Consultant Plus)․
• Обзор различий между кадастровым и реестровым делом – Роскадастр Тат; респ․․
• Приказ Росреестра от 23 декабря 2015 г․ № П/666 «Об утверждении порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел» – CNTD․
• Информационный портал «Договор‑Юрист․ру» – статья о ст․ 11 ФЗ (2026 г․) – dogovor‑urist․ru․

Дата актуализации: