С 1 сентября 2025 года в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены принципиальные изменения. Новый Федеральный закон № 482-ФЗ от не только усилил процедуру due-diligence, но и ввёл дополнительные категории сведений, затрагивающие как «старые», так и «новые» права на объекты недвижимости. Ниже ― подробный разбор, что именно изменилось, какие права считаются «ранее возникшими», как проверить квартиру, дом или землю и не попасться на уловки мошенников.
Что такое ЕГРН и как он связан с «правами на ранее учтённые объекты»
ЕГРН ― это единая государственная база, куда вносятся:
- сведения о правах собственности;
- обременения (аресты, ипотека, сервитуты);
- правопритязания (претензии третьих лиц);
- информация о лицах, имеющих равные права на жильё (после );
- данные об аварийном состоянии объекта.
Ранее возникшие права: кто подпадает под старое регулирование
«Ранее возникшие права» ― это права на недвижимость, которые:
- возникли до 31 января 1998 года (до вступления в силу 122-ФЗ);
- оформлены документами, выданными ещё советскими или ранне-постсоветскими органами (БТИ, исполкомы, колхозы, ЖЭКи и т.д.).
Такие объекты до сих пор могут не числиться в ЕГРН, если собственник не подал заявление о постановке на кадастровый учёт. После обязанность привести документы к новому формату усилилась: без внесения сведений в ЕГРН невозможна продажа, дарение или наследование.
Что изменило 482-ФЗ: четыре ключевых нововведения
| Новшество | Суть | Кому важно |
|---|---|---|
| Ускоренный due diligence | Данные об объекте и его правообладателях выдаются в электронном виде за 5-15 минут через портал rosreestr.gov.ru. Электронная выписка равнозначна бумажной. | Покупателям, риелторам, банкам |
| Регистрация «равных прав» | В ЕГРН начали вносить сведения о лицах, которые имеют равные права на жильё (например, члены семьи собственника, прописанные без доли). | Продавцам, супругам, наследникам |
| Публичный раздел «Правопритязания» | Теперь видно, кто из третьих лиц подал в суд или заявил притязания на квартиру/дом. | Всем, особенно при покупке вторичного жилья |
| Массовая маркировка аварийных объектов | С января 2026 г. в ЕГРН отмечены 659 тыс. объектов, признанных аварийными; сделки с ними ограничены. | Инвесторам-перекупщикам, дольщикам |
Пошаговая инструкция: как проверить недвижимость в ЕГРН
Шаг 1. Получите кадастровый номер или адрес
- Если кадастрового номера нет (дом старой постройки), обратитесь в МФЦ или кадастрового инженера для межевания и постановки на учёт.
Шаг 2. Закажите выписку из ЕГРН
- На официальном сайте Росреестра выберите сервис «Сведения ЕГРН».
- Введите кадастровый номер или адрес.
- Оплатите госпошлину (250-750 руб. в зависимости от формы).
- Электронная выписка придёт на e-mail в течение 5-15 минут.
Шаг 3. Анализируйте разделы
- Правообладатели ― убедитесь, что продавец действительно собственник.
- Обременения ― проверьте ипотеку, аресты, сервитуты.
- Правопритязания ― наличие судебных исков или договоров ренты.
- Аварийность ― ищите пометку «признан аварийным».
- Равные права на жильё ― убедитесь, что все «равноправные» жильцы дали согласие на продажу.
Как защититься от мошенников: 5 советов Росреестра
Росреестр опубликовал методичку для граждан (ноябрь 2025 г.). Кратко:
- Никогда не доверяйте оригиналам документов на руках. Проверяйте только официальную выписку из ЕГРН.
- Используйте двухфакторную авторизацию на госуслугах, чтобы мошенники не оформили сделку без вашего ведома.
- Сверяйте паспортные данные собственника с информацией в ЕГРН.
- Не подписывайте договор долевого участия, если застройщик не внесён в реестр аккредитованных.
- Отслеживайте изменения в ЕГРН: подпишитесь на бесплатные оповещения на сайте rosreestr.gov.ru.
Что делать, если ваш объект «старый» и не стоит на кадастровом учёте
Вариант А. Самостоятельное оформление
- Закажите кадастровый паспорт и техплан у кадастрового инженера.
- Подайте заявление в МФЦ: «Постановка на кадастровый учёт и регистрация права собственности».
- Госпошлина: 350 руб. за кадастровый учёт + 2 000 руб. за регистрацию права.
Вариант Б. Судебное признание права
Если документы утеряны, но право действительно возникло до 1998 г., подайте иск о признании права собственности. После вступления решения суда подайте его в Росреестр для внесения в ЕГРН.
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли купить квартиру без выписки ЕГРН?
Нет. С нотариус и банк обязаны запросить актуальную электронную выписку. Без неё сделку не зарегистрируют.
Сколько стоит электронная выписка?
Для физлиц ― 250 руб. при запросе через сайт Росреестра; через сторонние сервисы ― от 300 до 500 руб.
Что делать, если в ЕГРН ошибка?
Обратитесь в МФЦ с заявлением об исправлении технической ошибки. Срок ― 5 рабочих дней. Если ошибка кадастровая ― нужен кадастровый инженер.
Чек-лист «10 пунктов» перед покупкой недвижимости после :
- Уточнить кадастровый номер.
- Заказать свежую выписку ЕГРН (не старше 5 дней).
- Проверить собственника/собственников.
- Изучить все обременения.
- Ознакомиться с разделом «Правопритязания».
- Проверить отсутствие статуса «аварийный».
- Убедиться в отсутствии «равных прав на жильё» без согласия их обладателей.
- Сверить паспортные данные продавца.
- Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Нотариально удостоверить договор купли-продажи.
Соблюдая эти правила, вы минимизируете риски и обезопасите свои инвестиции в недвижимость в новых условиях 2025-2026 годов.