Актуально на 19 апреля 2026 г․

Что такое «реестр недвижимого имущества» в контексте налога на имущество

В 2026 году в России действует два ключевых источника сведений:

1. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), официальная база Росреестра‚ где хранятся сведения о правах‚ кадастровой стоимости и технических характеристиках любого объекта недвижимости․
2. Реестр объектов недвижимости‚ облагаемых по кадастровой стоимости — специализированный перечень‚ формируемый региональными органами власти (в Москве — Департамент имущества‚ в Санкт-Петербурге — Комитет по управлению городским имуществом)․ Именно этот реестр определяет‚ какие именно объекты организаций будут облагаться по кадастровой стоимости вместо среднегодовой․

Как объект попадает в «кадастровый» реестр

• Инициатор: региональный орган власти․
• Критерии включения:
  • объект классифицируется как ЕНК (единый недвижимый комплекс);
  • объект внесён в Приказ ФНС России от № ЕД-7-21/864@ перечень типов‚ для которых базой признаётся кадастровая стоимость (торгово-офисные центры‚ гостиницы‚ объекты общепита и т․п․);
• Процедура:
  1. Подготовка проекта приказа (с перечнем кадастровых номеров и адресов)․
  2. Опубликование проекта на официальном сайте органа власти‚ сбор замечаний (не менее 15 дней)․
  3. Утверждение приказа до 1 января очередного налогового периода․

Если объект не включён в утверждённый реестр‚ налог рассчитывается исходя из среднегодовой остаточной стоимости‚ даже если кадастровая выше․

Примеры споров 2025–2026 гг․

Кейс 1․ «Концерн Питер» против Смольного

В конце 2025 г․ компания попыталась включить два бизнес-центра в перечень объектов‚ облагаемых по кадастровой стоимости‚ чтобы снизить налоговую базу (т․к․ на момент подачи кадастровая стоимость была ниже остаточной)․ Смольный отказал‚ сославшись на то‚ что здания не соответствуют критериям «торгово-офисного центра»․ До суда дело пока не дошло․

Кейс 2․ Увеличение кадастровой стоимости в 2026 г․

С 1 января 2026 г․ вступили в силу результаты государственной кадастровой оценки 2025 г․ В Санкт-Петербурге доля объектов‚ налог по которым исчисляется по кадастровой стоимости‚ выросла с 34 % до 52 %‚ что вызвало волну апелляций от собственников․

Пошаговая инструкция: как проверить‚ находится ли ваш объект в реестре

1. Получите выписку ЕГРН через rosreestr․gov․ru или МФЦ․
2. Сравните кадастровую стоимость с остаточной по бухгалтерским данным․
3. Найдите региональный приказ на сайте органа власти вашего субъекта РФ:
   • в Москве, https://www․mos․ru/dgi/documents/;
   • в Санкт-Петербурге — https://www․gov․spb․ru/gov/otrasl/kugi/․
4. Проверьте список кадастровых номеров в приложении к приказу․
5. Если номер есть — налог по кадастровой стоимости․
6. Если номер отсутствует — налог по среднегодовой остаточной стоимости․

Календарь ключевых дат 2026 года

Как оспорить включение в реестр или кадастровую стоимость

Вариант 1․ Обжалование кадастровой стоимости:

• по результатам государственной кадастровой оценки — в комиссию при Росреестре (бесплатно);
• в суд — если комиссия отказала․

Вариант 2․ Исключение из регионального реестра:

• подайте обращение в комитет по управлению имуществом с требованием исключить объект;
• аргументируйте несоответствие признакам ЕНК или отсутствие критериев приказа․

Последние разъяснения Минфина (письмо от № 03-05-05-01/2345)

Гаражи и компании на УСН: если гараж включён в реестр‚ организация на УСН всё равно платит налог на имущество только по кадастровой стоимости․ УСН не освобождает от уплаты налога на имущество в отношении объектов‚ база которых определена как кадастровая стоимость (подп․ 2 п․ 1 ст․ 346․11 НК РФ)․

Чек-лист бухгалтера

• ✓ Скачайте актуальный приказ региона и проверьте наличие кадастровых номеров․
• ✓ Подготовьте расчёт авансов по форме КНД 1152028 (новая редакция 2026)․
• ✓ Учтите изменение коэффициентов-дефляторов (1‚181 в 2026 г․)․
• ✓ Проверьте‚ не был ли объект передан другому балансодержателю (дата перехода влияет на расчёт авансов)․

Ссылки и полезные ресурсы

• ФНС России: онлайн-калькулятор налога на имущество
• Росреестр: заказ выписки ЕГРН
• Кодекс об административных правонарушениях: ст․ 15․11 «Нарушение сроков уплаты налогов»

Информация предоставлена на основе официальных источников и актуальна на 19 апреля 2026 г․ Перед принятием налоговых решений рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным специалистом․