Актуальность вопроса
03:32:36 — дата, когда важнейшие изменения в налоговом законодательстве уже вступили в силу. С 1 января 2026 года ставка НДС выросла до 22 %, но при продаже жилой недвижимости этот налог не начисляется. В статье разберёмся, почему так происходит, какие документы потребуются и какие подводные камни могут встретиться физическим лицам и ИП.
Основное правило: жилая недвижимость освобождена от НДС
Независимо от того, кто продаёт, физическое лицо, ИП на УСН или ООО — операция по продаже:
- жилого дома;
- квартиры, комнаты;
- доли в вышеуказанных объектах
освобождается от НДС на основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ.
Ключевые исключения
- Нежилые объекты (офисы, склады) облагаются по общим правилам.
- Если продавец оказывает дополнительные услуги с НДС (например, дизайнерский ремонт «под ключ»), то только эта часть облагается 22 %.
- Операции с незавершённым строительством могут быть выведены из льготы при определённых условиях.
Кому всё-таки стоит следить за НДС
ИП на УСН и «двойной учёт»
Если предприниматель на упрощёнке продаёт жилой дом, но при этом ведёт другие виды деятельности с НДС (например, торговля товарами 22 %), ему придётся:
- ведение двойного учёта доходов и расходов;
- раздельный контроль за входным и выходным НДС.
Застройщики, работающие по ДДУ
Передача квартиры дольщику по договору долевого участия не считается реализацией товара, поэтому НДС не начисляется. Однако если застройщик реализует уже готовые объекты «со склада», льгота сохраняется только при соблюдении статуса «жилое помещение».
Какие налоги всё-таки платит продавец жилья
НДС — это только часть картины. В 2026 году продавец может столкнуться с:
| Вид налога | Когда платить | Ставка / льгота |
|---|---|---|
| НДФЛ | Если владели меньше 3-5 лет | 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % свыше |
| Налог на имущество | Если продажа произошла после 15 числа отчётного периода | 0,1–0,2 % от кадастровой стоимости |
Семейная льгота «дети-освобождение»
С семьи с двумя и более детьми полностью освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если:
- приобретается другое жильё в течение календарного года;
- общая площадь нового жилья больше проданного;
- дети — несовершеннолетние на момент сделки.
Пошаговая инструкция продавцу
- Проверьте статус объекта в ЕГРН (жилое/нежилое).
- Уточните срок владения: куплено до или после 2016 года влияет на минимальный срок владения.
- Рассчитайте возможный НДФЛ с учётом вычета 1 млн ₽ или расходов на покупку.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, если требуется.
- Не регистрируйте НДС в декларации по НДС: продажа жилья не облагается.
Частые ошибки
- Ошибка: ИП включает НДС 22 % в договор «по умолчанию».
Решение: в договоре пропишите «операция освобождается от НДС п. 3 ст. 149 НК РФ». - Ошибка: Учитывают НДС при расчёте налога на прибыль.
Решение: доход от продажи жилья берётся без НДС.
Продажа жилого дома или квартиры в 2026 году по-прежнему не облагается НДС, несмотря на повышение общей ставки до 22 %. Однако продавцу важно контролировать НДФЛ, сроки владения и новые льготы для многодетных семей.
Сохраните чек-лист
- Жилой объект ✅ → НДС 0 %
- Проверь срок владения ✅
- Рассчитай НДФЛ или воспользуйся семейной льготой ✅
- Не подавай декларацию по НДС за жильё ✅
Информация актуальна на 20 апреля 2026 г. Всегда перепроверяйте изменения в налоговом кодексе или консультируйтесь с квалифицированным специалистом.