Залоговая недвижимость становится всё более востребованным активом на рынке: по данным ДомКлик, с начала 2025 г. доля продаж квартир с торгов в общем объёме сделок выросла на 18 %. Ниже разберёмся, как именно происходит реализация заложенной недвижимости, какие шаги необходимо предпринять заёмщику, и что следует знать покупателю такого объекта.

Что значит «заложенная недвижимость»

Квартира или дом признаётся заложенной, если выданный под неё ипотечный кредит ещё не погашен. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в отношении объекта проставляется обременение: обязанность вернуть долг банку перед продажей. До момента снятия обременения распоряжаться недвижимостью можно только с согласия залогодержателя (чаще всего, банка).

Причины, по которым банк может инициировать реализацию

• Просрочка платежа более 90 дней
• Невыполнение обязательств по договору (отсутствие страховки, субаренда без согласия банка)
• Банкротство заёмщика
• Добровольное соглашение сторон о досрочном погашении за счёт продажи имущества

Этапы реализации залоговой квартиры

Шаг 1. Решение банка о переходе к взысканию

Банк формирует претензию и направляет заёмщику. С момента получения уведомления у клиента есть 30 календарных дней, чтобы погасить задолженность или предложить альтернативный план рефинансирования.

Шаг 2. Оценка и подготовка к торгам

Организуется независимая оценка рыночной стоимости. Стоимость оценки оплачивает залогодержатель, но при реализации имущества расходы вычитаются из выручки. Далее банк или финансовый управляющий (при банкротстве) размещает объявление на электронной площадке (чаще всего, «ЭТП РФ» либо «Сбербанк-АСТ»).

Шаг 3. Публичные торги (аукцион)

1. Первые торги: начальная цена = 100 % рыночной оценки
2. Вторые торги: начальная цена = 90 % от предыдущей
3. При необходимости третьи торги: цена может снижаться до 50 %

Заёмщик вправе участвовать в торгах наравне с другими участниками. При продаже квартиры её бывший владелец может выкупить объект и вернуть себе разницу, если цена окажется ниже остатка долга.

Шаг 4. Подведение итогов и распределение вырученных средств

Важно: даже если денег не хватило на погашение всего долга, обязательства заёмщика считаются прекращёнными (ст. 350 ГК РФ). Банк не вправе требовать доплаты, за исключением случаев злостного уклонения от исполнения обязательств (в таком случае возможна субсидиарная ответственность).

Что говорит законодательство в 2025 году

Герман Греф, глава Сбербанка, в апреле 2025 г. предложил внести изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)»:

• сократить срок от первого уведомления до выставления на торги с 90 до 60 дней;
• ввести единую электронную площадку для всех кредитных организаций;
• разрешить девелоперам выкупать залоговые квартиры на первых торгах по 90 % оценки для последующего дальнейшего перепродажа.

Советы заёмщику, которому угрожают торги

Не прячьтесь от банка. Подайте заявку на рефинансирование или каникулы (закон № 76-ФЗ). Даже 6-месячная отсрочка может дать время на продажу квартиры самостоятельно.

Подготовьте альтернативного покупателя. Если вы находите договорённость с покупателем, который готов погасить ваш долг напрямую банку, вы сэкономите на комиссии площадки и оценщика.

Проверьте страховку. При потере работы по ипотечному страхованию жизни вы вправе потребовать выплаты долга страховой компанией.

Что учитывать покупателю залоговой квартиры

• Возможные долги по коммуналке и капремонту — запрашивайте справки из УК и ТСЖ.
• Освобождение квартиры от жильцов — в договоре купли-продажи пропишите срок выселения (обычно 30 дней).
• Риск «двойной» регистрации — проверяйте ЕГРН за 3 дня до сделки.
• Ипотеку на покупку залогового имущества можно оформить по ставке от 7,9 % годовых (программа «ДомКлик Залог»).

Реализация заложенной недвижимости — это не приговор, а механизм, позволяющий обеим сторонам закрыть ипотечные обязательства с минимальными потерями. Заёмщику важно помнить: чем раньше он начнёт диалог с банком, тем больше вариантов сохранить жильё или выйти из ситуации без остаточного долга. Покупателю же залоговые квартиры дают шанс приобрести объект по цене на 10–40 % ниже рыночной.

, 04:25