04 апреля 2026, Москва

Кратко о главном

• Семейная ипотека под 6 % годовых остаётся главным инструментом покупки жилья в России.
• В 2025 году число выданных льготных кредитов превысило 420 тысяч.
• Новые правила Минфина: после развода супруги не смогут повторно получить льготную ставку, если не родится новый ребёнок.
• Количество фиктивных разводов выросло на 38 % за первый квартал 2026 года.

Почему 6 % стали магнитом для семей

Условия семейной ипотеки на апрель 2026

Банки «Дом.рф», Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк выдают более 80 % всех семейных ипотек. Средний чек кредита в 2025 году составил 7,2 млн ₽, что на 18 % больше, чем в 2024.

Что изменилось в 2026 году

1. Запрет на «повторную» семейную ипотеку после развода.
   Если супруги официально расторгли брак, второй раз льготный кредит они получат только при рождении нового ребёнка.
2. Ужесточение проверок.
   Банки и Минфин начали запрашивать:
   • выписки из ЕГРН о совместном владении недвижимостью;
   • историю перечислений на совместный счёт;
   • фото- и видеодоказательства совместного проживания.
3. Увеличение штрафов за мошенничество.
   Фиктивный развод теперь квалифицируется по ст. 159.3 УК РФ (мошенничество в сфере кредитования) – до 6 лет лишения свободы.

Как работает схема «разводимся – покупаем»

Супруги, уже воспользовавшиеся семейной ипотекой, могут купить вторую квартиру только по рыночной ставке (от 12,5 %). Чтобы снова получить 6 %, они:

• подают заявление о разводе в ЗАГС или суд;
• один из супругов остаётся в ипотеке, второй официально становится «свободным» заёмщиком;
• через 1–2 месяца «свободный» супруг подаёт новую заявку на семейную ипотеку с новым партнёром или вступает в новый брак и берёт кредит уже вдвоём.

Пример расчёта

Молодая семья из Новосибирска уже купила 2-комнатную квартиру в 2024 году по семейной ипотеке. В июне 2026 они решили улучшить жилищные условия:

• Вариант 1: берут вторую ипотеку по 13 % – переплата за 20 лет: 5,3 млн ₽.
• Вариант 2: официально разводятся, жена вступает в новый брак и оформляет кредит уже с новым мужем под 6 % – переплата: 2,1 млн ₽.

Разница в переплате – 3,2 млн ₽. Именно эта сумма и становится «экономическим стимулом» для фиктивного развода.

Какие риски несут «разводники»

Юридические

• Банк может отказать в одобрении, если выявит признаки фиктивного брака (например, отсутствие общего бюджета).
• Признание развода фиктивным – уголовное дело и обязанность вернуть разницу между льготной и рыночной ставкой.

Семейные

• Один из супругов может не захотеть вступать в новый брак, что ставит под удар всю схему.
• Имущественные споры: если квартира оформлена на «оставшегося» супруга, второй рискует остаться без доли.

Какие документы теперь требуют банки

1. Свидетельство о рождении ребёнка (или о беременности сроком от 6 недель).
2. Справка из ЗАГСа о заключении/расторжении браков за последние 5 лет.
3. Выписка из ЕГРН о текущей недвижимости всех членов семьи.
4. Выписки по банковским счетам за последние 12 месяцев, подтверждающие совместный бюджет.

Что говорят эксперты

Анна Кузнецова, руководитель Департамента рисков Сбербанка:
«Мы видим рост количества заявок, где клиенты уже имели семейную ипотеку и вдруг развелись. В 2025 году таких заявок было 4 %, а в 1 квартале 2026 – уже 12 %. Мы вводим дополнительные критерии оценки платёжеспособности и семейных отношений».

Дмитрий Романов, юрист компании «Пепеляев Групп»:
«Фиктивный развод – это прямой путь к ст. 159.3 УК РФ. Даже если супруги потом восстановят брак, договор ипотеки могут признать недействительным, а обязательство вернуть льготную ставку – солидарным».

Как купить квартиру без риска

• Планируйте покупку заранее. Если в семье ожидается второй ребёнок, можно оформить семейную ипотеку с увеличенным лимитом уже сейчас.
• Используйте материнский капитал. Он идёт в зачёт первоначального взноса и снижает сумму кредита.
• Рассмотрите альтернативные льготные программы:
  • «Дальневосточная ипотека» – 5 % годовых;
  • IT-ипотека – 5 % для специалистов в IT-сфере;
  • «Господдержка 2020» – 7 % для отдельных категорий.

Фиктивный развод ради семейной ипотеки – это экономически выгодный, но крайне рискованный способ сэкономить миллионы рублей. В 2026 году государство ужесточило контроль, а штрафы за мошенничество стали реальными. Перед тем как подавать заявление в суд, взвесьте юридические и семейные риски. Иногда проще дождаться рождения второго ребёнка, чтобы получить новый льготный кредит, чем ставить под удар собственное будущее.

Материал подготовлен на основе официальных данных Минфина, Сбербанка, «Дом;рф» и интервью экспертов. Перед принятием решения проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.