04 апреля 2026 г. 16:16

Кратко о главном

С 1 марта 2026 года вступил в силу федеральный закон № 8-ФЗ, который окончательно устранил «многолетнюю правовую неопределённость» (цитата Росреестра) при определении видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Теперь правило простое: разрешённое использование образуемых земельных участков признаётся таким же, как у исходного участка, если иное не установлено решением органа власти субъекта РФ либо специальным федеральным законом.

Что такое «вид разрешённого использования» и зачем он нужен

• ВРИ — это перечень видов деятельности, которые законно можно вести на конкретном земельном участке (жилищное строительство, сельхозпроизводство, торговля и т. д.).
• Назначение здания по БТИ (например, «жилой дом») не равно ВРИ. Назначение относится к объекту капитального строительства, а ВРИ, к самой земле.
• Нарушение ВРИ грозит штрафом и судебным запретом на эксплуатацию объекта (ст. 8.4 КоАП РФ).

Откуда берётся ВРИ

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ и новой гл. VI.1 Земельного кодекса РФ, виды разрешённого использования определяются:

1. Градостроительным регламентом (прикреплён к зоне территориального зонирования).
2. Лесохозяйственным регламентом (для участков, расположенных в границах лесного фонда).
3. Положением об особо охраняемой природной территории.
4. Классификатором ВРИ (приказ Минэкономразвития РФ от № 540, в ред. от № 668).

Новое правило для «разделённых» и «образованных» участков

Базовая формула

П. 3 ст. 11.2 ЗК РФ: «Целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых они образованы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или иными федеральными законами».

Исключения

• Сельскохозяйственные угодья. Раньше изменить ВРИ было невозможно. Теперь до принятия спецзакона субъект РФ может разрешить перевод таких участков в другую категорию (п. 2 ст. 83.1 ЗК РФ).
• Условно разрешённые виды использования (ст. 39 ГрК РФ). За них нужно отдельное разрешение администрации муниципалитета.
• Градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Если в ГПЗУ указано иное ВРИ, оно имеет приоритет, но только если оно «вписывается» в допустимые параметры зоны.

Пошаговая инструкция: как проверить и изменить ВРИ

Частые вопросы и ловушки

Вопрос 1: Разделил участок ИЖС на два. Могу ли я на одном из них построить гостиницу?

Ответ: Если градостроительный регламент зоны допускает и гостиницу, и ИЖС, то да. Если нет — придётся вносить изменения в ПЗЗ, а это отдельная процедура (публичные слушания, решение местной думы).

Вопрос 2: У меня сельхозземля. Сколько стоит перевод в категорию «Земли населённых пунктов»?

Ответ: С 1 марта 2026 г. решение принимает регион. Платежи: кадастровая оценка разницы + госпошлина 2 000 руб. + экспертиза (от 30 000 руб;).

Вопрос 3: После раздела в ЕГРН указано «индивидуальное жилищное строительство», а у соседа на таком же куске — «объект туризма». Как так?

Ответ: Ошибка кадастрового инженера или заявлений разных лет. Подайте заявление в Росреестр об устранении технической ошибки (форма 8). Срок — 5 дней.

Календарь важных дат

• — вступил в силу закон № 8-ФЗ.
• , ожидается принятие «специального федерального закона» о сельхозугодьях.
• — планируется переход на единый цифровой градостроительный паспорт, где ВРИ будет отображаться в QR-коде.

Главное правило 2026 года: образованный участок наследует ВРИ «родителя» до тех пор, пока вы официально не измените его через муниципалитет или регион. Игнорировать ВРИ нельзя — это прямой путь к суду и штрафам.

Сохраните чек-лист, чтобы не потерять право на землю:

1. Проверьте ВРИ в выписке ЕГРН.
2. Сверьте с градрегламентом.
3. Изменяйте ВРИ только через официальные процедуры.
4. Храните все решения и кадастровые документы.

Актуально на 19 апреля 2026 г.