В России каждый земельный участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ), который фиксируется в государственном кадастре недвижимости. Именно ВРИ определяет, какие виды строительства и какие виды деятельности допускаются на данном участке. В статье рассмотрим, что представляет собой ВРИ для иных видов жилой застройки, какие коды используются, какие ограничения существуют и как изменить ВРИ, если планируется строительство, не соответствующее текущей классификации.
Что такое ВРИ и зачем он нужен?
Вид разрешенного использования – это официальная характеристика земельного участка, отражающая его основное назначение. ВРИ формируется на основании:
- Градостроительного плана (ГПЗУ) муниципального образования;
- Классификатора видов разрешенного использования земельных участков (приказ Минэкономразвития РФ № 540 от );
- Категории земли (земли сельскохозяйственного, промышленного, жилого и др.).
ВРИ влияет на:
- Возможность получения разрешения на строительство;
- Разрешенный набор построек (жилье, гаражи, подсобные хозяйства, общественные объекты);
- Налогообложение и размер земельного налога;
- Условия пользования земельным участком в дальнейшем.
Классификатор ВРИ: основные коды для жилой застройки
Ниже приведена упрощённая таблица самых часто встречающихся кодов, относящихся к жилой застройке (по состоянию на 2025 г.)
| Код | Наименование ВРИ | Что разрешено строить | Примечания |
|---|---|---|---|
| 2.1 | Индивидуальное жилищное строительство | Одно- и двухэтажные дома, дачные дома, коттеджи | Подразумевается отсутствие многоквартирных построек |
| 2.2 | Блокированная жилая застройка | Многоэтажные дома, секционные дома, дома в ряду без проёмов в боковых стенах | Ограничение: здания «блокируются» общей боковой стеной, отдельный вход на участок |
| 2.3 | Многоквартирная жилая застройка | Квартиры в многоэтажных зданиях, жилые комплексы | Включает высотные дома, но требует отдельного согласования ПЗЗ |
| 2.7 | Обслуживание жилой застройки | Технические и сервисные объекты (парковки, детские площадки, зоны озеленения, бытовые помещения) | Не предназначено для жилых помещений, а лишь для поддержки жилой инфраструктуры |
Иные виды жилой застройки, отличные от «индивидуального дома»
3.1 Блокированная жилая застройка (Код 2.2)
Эта категория применяется в случаях, когда несколько домов образуют сплошную линию без проёмов в боковых стенах. Примеры:
- Дом в ряду, где боковые стены смежных домов соединены;
- Секции в малоэтажных жилых комплексах, где каждое здание имеет отдельный вход, но общую боковую стену.
Росреестр отмечает, что такие участки не допускают строительство садовых или отдельно стоящих жилых домов – любые новые постройки должны соответствовать ВРИ 2.2.
3.2 Многоквартирная (высотная) жилая застройка (Код 2.3)
Подразумевает строительство зданий с более чем 4‑5 этажами, в т.ч. высотных комплексов. Для их реализации требуется:
- Согласование проекта в органах местного самоуправления;
- Соответствие ПЗЗ (правил землепользования и застройки) относительно плотности, высоты, отступов;
- Наличие инфраструктуры (детские сады, школы, транспорт).
3.3 Обслуживание жилой застройки (Код 2.7)
Это условно разрешенный ВРИ, который позволяет разместить объекты, обслуживающие жильцов, но не предназначенные для проживания. К таким объектам относятся:
- Парковочные места, автосервисы;
- Ландшафтные зоны, детские площадки;
- Технические помещения (котельные, электросети).
Главное условие: деятельность не должна причинять вред окружающей среде и санитарному состоянию (см. выдержку из нормативных документов).
На каких участках нельзя строить жилые и садовые дома?
Согласно последним разъяснениям Росреестра, ограничения действуют в следующих случаях:
- Участок имеет ВРИ 2.2 (Блокированная жилая застройка) – здесь допускается только строительство домов, «заблокированных» общей боковой стеной.
- Участок находится в зоне, где ПЗЗ запрещает жилую застройку (например, промышленные зоны, зоны охраны природы).
- Участок отнесён к категории «земли сельскохозяйственного назначения» без разрешения на изменение категории.
- Существует ограничение по высоте и плотности, установленное муниципальными нормативами.
Как изменить ВРИ, если планируется иной тип застройки?
Процедура изменения вида разрешенного использования регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и Приказом Минэкономразвития № 540. Шаги:
- Анализ текущего ВРИ и требований ПЗЗ. Выясните, допускает ли ваш муниципалитет желаемый вид застройки.
- Подготовка проекта изменения ВРИ. Необходимо подготовить техническую часть (проект застройки, геодезический план).
- Подача заявления в Росреестр. Пакет документов включает:
- Заявление о внесении изменений в ЕГРН;
- Копию кадастрового плана;
- Согласие органов местного самоуправления (решение о согласовании ПЗЗ);
- Экспертное заключение (при необходимости).
- Экспертиза и согласование. Органы Росреестра проверяют соответствие проекта законодательству и ПЗЗ.
- Внесение изменений в ЕГРН. После одобрения в реестр вносятся новые коды ВРИ (например, с 2.1 → 2.3).
Важно помнить, что изменение ВРИ может занять от 1 до 3 месяцев, в зависимости от сложности проекта и загруженности органов.
Примеры практического применения
6.1 Пример 1: Перевод участка из 2.1 в 2.2
Владельцу участка в жилом массиве с индивидуальными домами (ВРИ 2.1) захотелось построить секционный дом, соединённый со смежным домом. Для этого он:
- Получил согласие соседей и муниципалитета;
- Подготовил проект «блокированной» застройки;
- Подал заявление в Росреестр с приложением решения администрации о согласовании ПЗЗ;
- Через 45 дней получил новое ВРИ 2.2, позволяющее построить дом в ряду.
6.2 Пример 2: Добавление обслуживающих объектов (2.7) к уже существующей жилой застройке
Техническая компания планировала построить небольшую автозаправку рядом с жилым комплексом. Поскольку основной ВРИ участка был 2.3 (многоквартирная застройка), было необходимо оформить условно разрешённый ВРИ 2.7. После получения согласия от администрации и проведения экологической экспертизы, в реестр был внесён дополнительный ВРИ, позволяющий открытие автозаправки без изменения основной жилой функции участка.
Советы по работе с ВРИ для застройщиков и собственников
- Проверяйте ВРИ заранее. Онлайн‑службы Росреестра позволяют узнать текущий код по кадастровому номеру.
- Ознакомьтесь с ПЗЗ. Даже если ВРИ позволяет определённый тип строительства, локальные правила могут вводить ограничения по высоте, плотности, отступам.
- Планируйте изменение ВРИ заранее. Процедура требует времени и иногда дополнительных согласований (например, экологических).
- Работайте с профессиональными консультантами. Юридические и кадастровые услуги помогут собрать корректный пакет документов и избежать отказов.
Вид разрешенного использования (ВРИ) — фундаментальный инструмент планирования земельных отношений в России. Для » иных видов жилой застройки» (блокированная, многоквартирная, обслуживающая) существуют специальные коды (2.2, 2.3, 2.7), каждый из которых имеет свои ограничения и требования. Понимание этих кодов, а также правил изменения ВРИ, позволяет собственникам и застройщикам эффективно реализовывать проекты, не нарушая законодательство и не сталкиваясь с отказами в получении разрешений.
Если вы планируете построить объект, не соответствующий текущему ВРИ, обратитесь к специалистам по кадастру и подготовьте пакет документов для изменения вида разрешенного использования — это залог успешного и законного строительства.