С 1 марта 2024 года в действие вступила новая глава Земельного кодекса РФ, регламентирующая виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности физических лиц (домовладельцев). Статья рассматривает ключевые положения закона, поясняет, какие виды деятельности допускаются, а какие требуют согласований, а также даёт практические рекомендации по изменению разрешённого вида использования.

Основные понятия

• Домовладение – совокупность недвижимости (дом, дача, коттедж) и земельного участка, принадлежащего физическому лицу.
• Разрешенный вид использования (РВИ) – категория, в рамках которой допускается эксплуатация земельного участка без получения отдельного разрешения.
• Повышающий коэффициент 2 – коэффициент, применяемый к налоговой базе при налогообложении земельных участков, используемых под индивидуальное жилищное строительство.

Классификация видов разрешенного использования

Новая глава делит РВИ на три основные группы:

1. Жилое использование – участки, предназначенные для строительства и эксплуатации жилых зданий (частный дом, дача, коттедж). В эту группу входят:
• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• Сельское (дачное) жильё;
• Многоквартирные дома, построенные в частной собственности (при наличии соответствующего разрешения).
2. Сельскохозяйственное использование – участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, включая:
• Сельскохозяйственное производство (производство овощей, фруктов, ягод, скотоводство);
• Лесоводство, охотничье хозяйство;
• Тепличные комплексы, если они не превышают предельно допустимую площадь (по нормативам региона).
3. Коммерческое использование – ограниченные виды деятельности, которые могут осуществляться без получения отдельного разрешения, если они не нарушают нормы РВИ:
• Сезонные киоски, небольшие рынки (площадью до 30 м²);
• Организация мелкого туризма (домашний гостевой дом, мини‑отель до 5 мест);
• Размещение рекламных конструкций (баннеры, вывески) при условии, что они не превышают 10 % от площади участка.

Как определить текущий разрешенный вид использования

Для большинства домовладельцев информация о РВИ указана в:

• Свидетельстве о праве собственности;
• Кадастровом паспорте участка (раздел «Назначение земельного участка»);
• Решении органов местного самоуправления о предоставлении разрешения на строительство.

Если сведения отсутствуют или вызывают сомнения, рекомендуется обратиться в Департамент недвижимости или в Многофункциональный центр (МФЦ) с запросом выписки из ЕГРН.

Порядок изменения разрешенного вида использования

Если планируется изменить характер использования участка (например, превратить дачу в мини‑ферму), необходимо выполнить следующие шаги:

1. Подготовка заявления – в свободной форме, указав текущий и желаемый вид использования, а также обоснование необходимости изменения.
2. Согласование с органами местного самоуправления – в зависимости от региона, это может быть Совет района, муниципальная служба архитектуры и градостроительства.
3. Экспертиза проекта – если изменение требует строительства новых построек, необходимо представить проектную документацию, согласованную с СРО.
4. Получение разрешения – после положительного заключения экспертизы выдается разрешение на изменение вида использования, которое фиксируется в ЕГРН.
5. Регистрация изменений – внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в течение 30 дней.

Налоговые особенности

Согласно Федеральной налоговой службе (ФНС), для земельных участков, используемых под индивидуальное жилищное строительство, применяется повышающий коэффициент 2 к налоговой базе. Это значит, что:

• База налога рассчитывается как стоимость земельного участка × коэффициент 2;
• Если участок переходит в сельскохозяйственное использование, коэффициент может быть снижен до 1,5 (по региональному решению).

Для точного расчёта налога рекомендуется использовать онлайн‑калькуляторы ФНС или обратиться к специалисту‑бухгалтеру.

Примеры типовых ситуаций

Дача, используемая как «дом для отдыха»

Разрешенный вид использования – «дачное жильё». Допустимы:

• Строительство дачного дома и хозяйственных построек (баня, склад);
• Сезонный садоводческий бизнес (продажа ягод, овощей в небольших объёмах).

Запрещено без разрешения:

• Организация постоянного коммерческого кафе;
• Строительство производственных зданий.

Участок в черте населённого пункта, где владелец хочет открыть мини‑отель

Требуется:

1. Получить изменение РВИ с «жильё» на «коммерческое (гостиничное)»;
2. Согласовать проект с отделом архитектуры и пожарной безопасностью;
3. Оформить лицензии на гостиничную деятельность.

Перевод участка под сельскохозяйственное использование

Если домовладелец планирует вести фермерское хозяйство, необходимо:

• Подать заявление о переводе РВИ в «сельскохозяйственное»;
• Предоставить план использования (поля, теплицы, скотный двор);
• Получить согласование от Департамента сельского хозяйства региона.

Советы домовладельцам

• Регулярно проверяйте статус РВИ в личном кабинете на портале Росреестра.
• Не начинайте строительные работы без подтверждения разрешенного вида – это может привести к штрафам и требованию сноса построек.
• Учитывайте региональные особенности – в некоторых субъектах РФ ограничения могут быть строже (например, в охранных зонах).
• Консультируйтесь с юристом при планировании крупных изменений (перевод в коммерческую категорию, открытие производства).
• Следите за налоговыми обязательствами – своевременная уплата налога позволяет избежать начисления пени.

Новый раздел Земельного кодекса упрощает процесс определения и изменения разрешенного вида использования земельных участков при домовладении, однако требует от владельцев внимательности к нормативным документам и своевременного взаимодействия с органами власти. Соблюдая перечисленные процедуры, домовладельцы могут легально использовать свои участки под различные нужды, минимизируя юридические и финансовые риски.

Дата актуализации статьи: 19 апреля 2026 г.