Даже в условии общего роста строительной активности в России (в 2024 году прирост составил 2,1 % после рекордного +9 % в 2023-м), внутриквартирные перестройки по-прежнему регулируются строго. Любое изменение несущих конструкций, перепланировка или капитальный ремонт требуют официального разрешения, иначе, штрафы, судебные иски или даже запрет на распоряжение недвижимостью. Ниже — пошаговая инструкция и актуальные требования на апрель 2026 года.
Какие работы считаются «строительными» и требуют разрешения
Разделение простое: есть капитальные и некапитальные работы; Первые всегда нуждаются в разрешении, вторые, нет.
- Капитальные:
- снос или возведение перегородок, затрагивающих несущие стены;
- расширение дверных или оконных проёмов;
- установка тёплых полов с выравнивающей стяжкой ≥ 40 мм;
- перенос кухонной зоны в жилую комнату (с переоборудованием вентиляции и газовых коммуникаций);
- установка ванны вместо душевой кабины на первом этаже (если это влияет на нагрузку на перекрытия).
- Некапитальные:
- косметический ремонт (обои, краска, ламинат без стяжки);
- замена розеток и выключателей без штробления несущих стен;
- установка модульной мебели и гипсокартонных перегородок без крепления к несущим конструкциям.
Где оформлять разрешение
В Москве, Санкт-Петербурге и «группе городов федерального значения»
Пакет документов подаётся через единый портал госуслуг или МФЦ. С 2026 года работает автоматический предварительный расчёт нагрузки по BIM-модели, загруженной в систему.
В регионах (например, Краснодар, Петропавловск-Камчатский)
Функции переданы муниципалитетам. В Краснодаре, где в 2025 году выдали 49 разрешений на многоквартирные дома (на 19 меньше, чем годом ранее), заявления принимает Управление архитектуры и градостроительства администрации города.
Поэтапный алгоритм получения разрешения
-
Сбор технической документации
- технический план квартиры (выписка из ЕГРН или поэтажный план БТИ, не старше 3 лет);
- экспликация и поэтажный план с обозначением несущих стен (утверждается в БТИ);
- проект перепланировки, подготовленный лицензированным СРО-дизайнером (форма № ПП-2024/2).
-
Согласование с управляющей компанией (УК)
УК выдаёт заключение о возможности работ без нарушения эксплуатационных требований. Срок — до 10 рабочих дней.
-
Экспертиза проекта
Для капитальных работ — в аккредитованной государством экспертной организации. С 2026 года для объектов ≤ 150 м² действует упрощённая электронная экспертиза (3–5 дней, 7 000–12 000 ₽).
-
Подача заявления
Через Госуслуги (секция «Строительство и реконструкция» → «Перепланировка жилых помещений») или лично в МФЦ. Пакет включает:
- заявление (форма КС-14);
- паспорт; правоустанавливающие документы на квартиру;
- согласие всех собственников (если долевая собственность) и несовершеннолетних (если они зарегистрированы);
- проект + положительное заключение экспертизы.
-
Получение разрешения
Обычный срок — 15 рабочих дней. В электронном виде приходит на портал Госуслуг и в личный кабинет ФГИС «Госстройнадзор».
-
Ввод объекта в эксплуатацию
После завершения работ вызывайте приёмочную комиссию (инспектор + представитель УК). Она подписывает акт ввода в эксплуатацию. Затем вносите изменения в ЕГРН через МФЦ (300–600 ₽ госпошлина).
Штрафы 2026 года за самовольные работы
| Нарушение | Физлицо | Юрлицо / ИП |
|---|---|---|
| Несогласованная перепланировка (КоАП 7.21) | 2 000–2 500 ₽ | 50 000–100 000 ₽ |
| Ущерб несущим конструкциям (КоАП 9.5) | до 50 000 ₽ + обязанность восстановить | до 1 000 000 ₽ |
| Нарушение сроков устранения (приказ Минстроя № 1034/пр) | 500 ₽/день просрочки | 5 000 ₽/день |
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: планируют демонтировать балку между кухней и гостиной без расчёта.
Решение: закажите расчёт у инженера-конструктора (от 8 000 ₽) до подачи проекта. - Ошибка: забыли согласие соседей сверху/снизу при переносе ванны.
Решение: предупредите их за 2 недели до подачи заявления и получите подписи в журнале «Согласование с заинтересованными лицами». - Ошибка: используют нелицензированную бригаду без СРО-допуска.
Решение: проверьте СРО в реестре на сайте reestr.nopriz.ru.
Онлайн-сервисы для упрощения процесса
- «Электронная перепланировка» на Госуслугах — подача заявления и получение ответа без визита в МФЦ.
- «Мой ремонт» от Росреестра — проверка схемы перепланировки на коллизии.
- «Госстройэксперт», онлайн-экспертиза проектов, от 3 дней.
- ☐ Определён тип работ (капитальный/некапитальный).
- ☐ Подготовлен проект и технический план.
- ☐ Получено заключение экспертизы.
- ☐ Есть согласие всех собственников и УК.
- ☐ Разрешение получено через Госуслуги.
- ☐ Заключён договор с лицензированной бригадой.
- ☐ После завершения оформлен акт ввода в эксплуатацию.
Полезные телефоны
Минстрой РФ: ###-###-####
Горячая линия Госуслуг: ###-###-####
Не экономьте на официальном оформлении: легальная перепланировка повышает рыночную стоимость квартиры на 5–10 % и избавляет от риска судебных споров.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед началом работ уточняйте детали в местной администрации и на Госуслугах.