Начиная с 1 января 2025 года вступили в силу кардинальные изменения: дарение квартиры, дома или земельного участка обязательно должно быть нотариально удостоверено. Это касается любых объектов недвижимости, независимо от того, кто выступает дарителем, физическое лицо или предприниматель. Однако особенно остро встает вопрос, если недвижимость находится в совместной собственности супругов. Ниже — подробное руководство, как теперь оформлять дарение без риска оспаривания сделки.

Почему нужно получать согласие супруга

• Семейный кодекс РФ (ст. 34) считает недвижимость, нажитую в браке, совместным имуществом даже в том случае, если объект записан на одного из супругов.
• Если дарение произойдет без нотариального согласия второго супруга, он имеет право оспорить сделку в суде в течение 1 года с момента, когда узнал о ней (ст. 35 СК РФ).
• Суд может признать договор дарения ничтожным полностью или частично, если докажет, что имущество приобретено в браке и дарение нанесло ущерб семейным интересам.

Что изменилось с 2025 года

Алгоритм получения разрешения супруга на дарение

1. Определите статус недвижимости
   • Если квартира куплена до брака, согласие не нужно.
   • Если приобретена в браке или ипотека погашалась общими доходами — нужно согласие обязательно.
2. Соберите пакет документов
   • Паспорта супругов.
   • Свидетельство о браке (или выписка из ЕГР ЗАГС).
   • Правоустанавливающие документы на недвижимость (ЕГРН, выписка).
   • Технический план БТИ (если объект новый).
3. Посетите нотариуса совместно
   • Нотариус разъясняет последствия дарения.
   • Супруг подписывает нотариальное согласие на дарение или участвует в договоре дарения как сторона.
4. Регистрация перехода права
   • Нотариус подает документы в Росреестр онлайн.
   • Срок госрегистрации — 3 рабочих дня.

Шаблон нотариального согласия (упрощённый)

СОГЛАСИЕ СУПРУГА
Я, Иванова Мария Сергеевна, г.р., паспорт 45 07 123456, являясь супругой Петрова Ивана Васильевича, даю свое нотариально удостоверенное согласие на дарение квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 5, кв. 10, полностью принадлежащей моему супругу на праве собственности, третьему лицу, Петровой Ольге Ивановне, г.р.

Примечание: точную формулировку нотариус подстраивает под вашу ситуацию (доли, совместная собственность, выдел доли и т. д.).

Подводные камни и как их избежать

Дарение доли без согласия

Если вы владеете 1/2 квартиры, а вторая половина оформлена на супругу, дарить свою долю можно только с её нотариальным согласием. Иначе дарение доли в праве общей долевой собственности без согласия второго супруга также может быть оспорено.

Дарение, если брак расторгнут

После развода имущество считается разделённым. Согласие бывшего супруга не требуется только при наличии судебного решения или соглашения о разделе имущества.

Дарение в счёт алиментов или иных обязательств

Если дарение фактически является «обходным» способом уплаты долга, суд может рассматривать сделку как притворную и отменить её по иску кредиторов.

Чек-лист перед визитом к нотариусу

• ✓ Проверьте ЕГРН — нет ли обременений (ипотека, арест).
• ✓ Убедитесь, что объект полностью оплачен (выписка из ЕИСЖКХ об отсутствии долгов).
• ✓ Возьмите с собой 2 сотовых телефона — нотариус может отправить СМС-код подтверждения.
• ✓ Согласуйте дату и время визита заранее, в 2025 г. нотариусы перегружены электронными подписями.
• ✓ Подготовьте копию СНИЛС для электронной подачи в ПФР (если даритель — пенсионер).

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: можно ли обойтись только «согласованием» супруга у нотариуса без дарения?

Ответ: нельзя. Согласие может быть оформлено только в связи с конкретной сделкой: дарением, продажей, обменом. Отдельное «разрешение» без цели не имеет юридической силы.

Вопрос: что делать, если второй супруг отказывается давать согласие?

Ответ:

1. Уточнить, действительно ли объект является совместной собственностью.
2. Если да — подать в суд на выдел доли или раздел имущества, а затем дарить свою долю.
3. Если нет — оформить дарение без согласия (но с риском судебного спора).

С 2025 года дарение недвижимости без нотариуса невозможно, а дарение совместной недвижимости без нотариального согласия супруга — опасно: суд может вернуть квартиру в семью в течение года. Лучше один раз потратить 3–5 тыс. руб. на нотариальное согласие, чем потом годами доказывать в суде, кто прав.

Помните: одна ошибка в документах может стоить жилья и нервов. Своевременное нотариальное оформление — гарантия спокойствия всех сторон.