Дарение квартиры или дома – один из самых простых способов передать имущество близкому человеку без продажи. Однако, даже «просто» дарение сопровождается рядом юридических формальностей и налоговых вопросов. В статье подробно разобраны все этапы сделки, какие документы нужны, какие налоги действительно необходимо платить, а какие можно легально избежать.
Основные правовые основы дарения недвижимости
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 572‑575) дарение – безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому. Для недвижимости дарение считается совершённым, когда:
- Существует договор дарения, оформленный в письменной форме;
- Сделка зарегистрирована в Росреестре;
- Соблюдены все требования к уплате государственных пошлин и налогов.
Налоговые нюансы: как не переплачивать
2.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
По статье 217 Налогового кодекса РФ доходы от дарения недвижимости облагаются НДФЛ по ставке 13 % (15 % для доходов, полученных от физических лиц‑нерезидентов). Однако есть ряд освобождений:
- Близкие родственники (супруг(а), родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, братья и сестры) – дарение между ними полностью освобождается от НДФЛ.
- Дарение в пределах 1 млн рублей – если стоимость передаваемой недвижимости не превышает 1 млн рублей, налог не взимается (период действия – с 2024 года, уточняйте в региональном налоговом органе).
- Имущество, полученное в наследство – если даритель ранее получил объект по наследству, при передаче в дар налог также не уплачивается.
2.2 Государственная пошлина за регистрацию
С 2023 года в России введён закон, который снижает государственную пошлину за регистрацию прав на дарение недвижимости. Размер пошлины теперь составляет:
- 0,1 % от стоимости объекта, но не менее 1 000 руб.
- Для сделок между близкими родственниками пошлина может быть уменьшена до 500 рублей (при условии подачи заявления в электронном виде).
2.3 Налог на имущество
После регистрации права собственности в реестр переходит к одаряемому, и налог на имущество взимается уже с него. Если одаряемый – пенсионер или инвалид, он может претендовать на льготы по налогу на имущество (ставка 0,1 % вместо 0,2 %).
Пошаговая инструкция оформления дарения недвижимости в Москве
Шаг 1. Подготовка документов
Для составления договора дарения понадобятся:
- Паспорт дарителя и одаряемого;
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
- Кадастровый паспорт объекта;
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (можно получить в МКД);
- Согласие супруга (супруги – совместно совладельцы);
- Согласие органов опеки (если одаряемый – несовершеннолетний);
- Свидетельства о родстве (если требуются для подтверждения льготного режима налогообложения).
Шаг 2. Составление договора дарения
Договор должен содержать:
- Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН);
- Точное описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь);
- Указание стоимости объекта (для расчёта пошлины);
- Условие о безвозмездности передачи;
- Подписи сторон и, при необходимости, нотариальное заверение.
Если стороны не желают обращаться к нотариусу, договор может быть оформлен в простой письменной форме, однако регистрация в Росреестре всё равно требует нотариального заверения подписи.
Шаг 3. Нотариальное заверение (при необходимости)
Нотариус проверит:
- Отсутствие ограничений (залог, арест, судебные споры);
- Право дарителя на отчуждение;
- Подлинность документов.
Стоимость нотариального заверения в Москве обычно составляет от 2 000 до 5 000 рублей, но в некоторых случаях (например, при передаче в дар между супругами) заверение можно обойти, подав заявление в электронный сервис Росреестра.
Шаг 4. Подача заявления в Росреестр
Для регистрации необходимо заполнить форму «Заявление о государственной регистрации прав» (форма Р26001). Подача может быть:
- Через МФЦ или ЦОНГ (в Москве – 1‑я очередь в МФЦ «Гражданский центр»);
- Онлайн через портал Госуслуги (рекомендовано – экономия времени и снижения пошлины).
К заявлению прилагаются:
- Оригинал и копия договора дарения;
- Кадастровый паспорт;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Согласие супруга (если требуется);
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Шаг 5. Оплата государственной пошлины
Пошлина рассчитывается как 0,1 % от стоимости недвижимости, но не менее 1 000 рублей. При оплате через онлайн‑банк или электронный сервис Госуслуг можно воспользоваться скидкой 5 % (получается автоматически).
Шаг 6. Получение свидетельства о праве собственности
После успешной регистрации в течение 5‑10 рабочих дней вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к одаряемому.
Как избежать типичных ошибок
- Не проверяйте наличие обременений. Залог, арест или судебные ограничения могут привести к аннулированию сделки.
- Не забывайте о согласии супруга. Если квартира находится в совместной собственности, без подписи второго супруга регистрация будет отклонена.
- Точно указывайте стоимость. Снижение стоимости ниже рыночной может вызвать вопросы у налоговой службы.
- Соблюдайте сроки подачи декларации по НДФЛ. Если налог всё‑таки возникает (например, в случае дарения не‑близким родственникам), декларацию нужно подать в течение 30 дней после получения имущества.
- Пользуйтесь электронными сервисами. Онлайн‑подача часто дешевле и быстрее, плюс автоматический расчёт пошлины.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Нужно ли платить налог на дарение, если я дарю квартиру своему брату?
Нет. По Налоговому кодексу дарение между близкими родственниками (в т.ч. братом и сестрой) полностью освобождается от НДФЛ.
Вопрос 2: Что делать, если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей?
В этом случае налог на доходы уплачивается в размере 13 % от разницы между рыночной стоимостью и 1 млн рублей (при условии, что даритель не является налоговым резидентом другой страны). Рекомендуется оформить дарение через нотариуса, который поможет правильно оценить стоимость.
Вопрос 3: Можно ли оформить дарение через доверенность?
Да, но доверенность должна быть нотариально заверена и содержать полномочия на совершение сделки с недвижимостью. При этом требуется дополнительное подтверждение у нотариуса, что у доверенного лица нет конфликта интересов.
Вопрос 4: Какой срок действия договора дарения?
Договор дарения считается действительным с момента его подписания сторонами. Однако регистрация в Росреестре должна быть завершена в течение 6 месяцев, иначе договор может потребовать повторной подачи.
Оформление дарения недвижимости в Москве – процесс, который при правильном подходе можно выполнить без лишних налоговых выплат. Ключевые моменты:
- Определите статус отношений между дарителем и одаряемым (близкие родственники – налоговые льготы).
- Соберите полный пакет документов и проверьте отсутствие обременений.
- Воспользуйтесь онлайн‑подачей через Госуслуги – это дешевле и быстрее.
- Не забудьте про уплату государственной пошлины (0,1 % от стоимости, минимум 1 000 руб).
- В случае сомнений обратитесь к нотариусу или юристу, специализирующемуся на недвижимости.
Соблюдая эти рекомендации, вы сможете передать свою недвижимость близким людям без лишних финансовых потерь и бюрократических проволочек.
Статья подготовлена в соответствии с актуальными данными на 19‑й апреля 2026 года. Для получения точной информации о ставках налогов и пошлин рекомендуется обращаться в налоговую инспекцию по месту жительства или к квалифицированному юристу.