Опубликовано: 19 апреля 2026 г.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость – это официальная оценка, которую государство присваивает земельному участку на определённую дату. Она используется для расчёта налогов, арендной платы, взносов при вступлении в наследство и других обязательств перед бюджетом.

Кадастровую стоимость определяют по методике, утверждённой Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). При этом учитываются:

• площадь и категория земель;
• расположение (удалённость от города, транспортная доступность);
• кадастровый квартал и зонирование;
• целевое назначение (ИЖС, сельхозназначение, коммерция и т.д.).

Государство проводит переоценку каждые 3–5 лет, а в городах федерального значения – чаще, каждые 2 года.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это сумма, которую реально готовы заплатить за участок покупатели при текущем уровне спроса и предложения. Она определяется:

1. профессиональным оценщиком по запросу собственника;
2. в результате сделки купли-продажи на открытом рынке;
3. с учётом индивидуальных факторов:
   • качество подъездных дорог и коммуникаций;
   • состояние рельефа и грунтов;
   • наличие обременений (аренда, залог, сервитуты);
   • дизайн ландшафта и готовность к строительству.

Почему кадастровая и рыночная стоимость могут различаться?

Пример из жизни: в Сочи участок площадью 10 соток с видом на море может иметь кадастровую стоимость 5 млн руб., в то время как рыночная цена достигает 12 млн руб. из-за высокого спроса и ограниченного предложения.

Для чего нужны обе оценки?

Кадастровая стоимость используется:

• для расчёта земельного налога;
• при определении арендной ставки муниципальных земель;
• в качестве минимальной цены при продаже земли на торгах;
• для взимания государственной пошлины при наследовании.

Рыночная стоимость нужна:

• для сделок купли-продажи и обмена;
• при оформлении ипотечного кредита (залоговая оценка);
• для страховки недвижимости;
• в судебных спорах о взыскании долгов или разделе имущества.

Как узнать обе стоимости?

Кадастровую стоимость можно получить:

1. на сайте Росреестра через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости»;
2. в выписке ЕГРН (можно заказать онлайн на Госуслугах);
3. в Кадастровой палате или МФЦ лично.

Рыночную стоимость определяет:

• независимый оценщик, аккредитованный СРО;
• аналитические порталы недвижимости (Циан, Авито, Домклик) – ориентировочно.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Да, если считаете, что она завышена и вы переплачиваете налог. Процедура:

1. Подать заявление в комиссию при Росреестре или сразу в суд;
2. Предоставить отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости;
3. Ждать решение – от 30 дней до 3 месяцев.

Совет: если разница между кадастровой и рыночной стоимостью превышает 30 %, оспаривать имеет смысл – экономия по налогу может быть ощутимой.

Кадастровая стоимость – это инструмент государства для налогообложения, основанный на усреднённых данных.
Рыночная стоимость – это реальная цена, за которую участок можно купить или продать здесь и сейчас. Они могут совпадать, но чаще различаются на 10–30 %, а в «горячих» точках – и на 100 %.

Разбираясь в этих понятиях, вы сможете:

• грамотно оценить свою недвижимость перед продажей;
• оптимизировать налоги;
• избежать переплаты при аренде или покупке.

Внимание! Перед любой сделкой закажите обе оценки – кадастровую и рыночную – чтобы не столкнуться с неожиданными расходами.