Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) в 2025–2026 гг. уточнило и систематизировало подходы к делению строительного процесса на отдельные этапы. Это позволило:

• упростить градостроительный контроль;
• снизить административную нагрузку на застройщика;
• ускорить ввод объектов в эксплуатацию поэтапно;

Что такое «этап строительства» по мнению Минстроя

Согласно п. 8 Положения о составе разделов проектной документации (утв. приказом Минстроя № 1138/пр от с изменениями 2025 г.), этап строительства — это:

обособленная часть капитального строительства или реконструкции, которая может быть введена в эксплуатацию отдельно от других частей того же объекта и при этом безопасно эксплуатироваться.

Критерии разделения

Минстрой утвердил чёткий перечень критериев, по которым проектная документация должна разбиваться на этапы.

1. Функциональная самостоятельность
   • может использоваться по назначению без остальных частей;
   • имеет собственные инженерные системы (водоснабжение, канализация, электроснабжение) или точки подключения к ним.
2. Инженерно-техническая безопасность
   • конструкции и системы, отвечающие за устойчивость и безопасность, должны быть полностью завершены и защищены;
   • отсутствуют внешние строительные риски (высотные краны, открытые шахты лифтов и т.д.).
3. Независимые выходы и подъездные пути
   • есть автономные входы/выходы, лестничные клетки, пожарные проезды.
4. Градостроительные ограничения
   • земельный участок оформлен единым кадастровым паспортом, но в границах участка допустимо вводить части объекта поэтапно.

Пошаговая процедура разделения

Шаг 1. Формирование технического задания (ТЗ)

В ТЗ заказчик обязательно прописывает требование о делении на этапы и указывает:

• количество этапов;
• очерёдность их строительства;
• функциональное назначение каждого этапа.

Шаг 2. Проектная проработка

Разработчик проектной документации формирует:

1. Схему поэтапного строительства, график, который показывает, какие конструкции и инженерные системы строятся в каждой очереди.
2. Раздел «Мероприятия по обеспечению безопасной эксплуатации поэтапно вводимых объектов» с расчётами ППР, схемами ограждений, организации движения техники и людей.
3. Акты разделения — правовые документы, которые подаются в орган местного самоуправления и Госстройнадзор.

Шаг 3. Государственная экспертиза

Экспертиза проверяет:

• соответствие критериям Минстроя;
• полноту и достоверность инженерных расчётов;
• согласование с Роспотребнадзором, МЧС и другими контролирующими органами для каждого этапа отдельно.

Шаг 4. Получение разрешений и строительство

После положительного заключения экспертизы застройщик получает:

• разрешение на строительство (общее на весь объект);
• разрешение на ввод отдельного этапа при завершении его строительства.

Это позволяет начинать продажи или сдавать помещения в аренду, не дожидаясь завершения всего комплекса.

Пример из практики

Жилой комплекс «Ирбис-Сити» (г. Екатеринбург)

Общая площадь: 180 000 м², 4 очереди.

За счёт поэтапного ввода застройщик вернул 38 % инвестиций ещё до завершения всего проекта.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: разделение «по этажам» без обеспечения инженерной автономии.
  Решение: предусматривать самостоятельные тепловые пункты, вводы воды и электричества на каждый этап.
• Ошибка: отсутствие схемы организации строительного производства.
  Решение: разрабатывать ППР отдельно для каждой очереди и согласовывать их с ГИБДД и МЧС.
• Ошибка: игнорирование требований по пожарным разрывам между этапами.
  Решение: вносить в проект временные противопожарные преграды и схемы эвакуации, утверждаемые МЧС.

Разделение на этапы строительства, поддержанное Минстроем, — это:

1. Возможность ускорить монетизацию проекта.
2. Снижение финансовых рисков за счёт поэтапного финансирования.
3. Упрощение взаимодействия с контролирующими органами.

Застройщику важно уже на стадии ТЗ закладывать требования о поэтапном вводе, а проектировщику — строго соблюдать критерии Минстроя. Тогда каждая часть объекта будет введена в срок, безопасно и с минимальными издержками.