Если вы продаёте недвижимость после и ожидаете, что доход превысит расходы на покупку, вопрос налога на доходы физлиц (НДФЛ 13 %) становится ключевым. Чтобы снизить или вовсе обнулить налог, применяют «разбивку суммы продажи», то есть распределяют общую цену между несколькими составляющими договора. Ниже — подробная инструкция, схемы, примеры и актуальные разъяснения ФНС (апрель 2026).

Когда вообще платить налог не нужно

1.1 Минимальный владельческий срок освобождает от НДФЛ

• 3 года — если квартира получена:
  • в наследство или в дар от члена семи;
  • по договору ренты, приватизации, жилищному сертификату;
  • единственное жильё, продаваемое после .
• 5 лет — во всех остальных случаях приобретения после .

Если срок не вышел, нужно подать декларацию 3-НДФЛ и рассчитать налог. Именно здесь помогает «разбивка».

Как работает разбивка суммы

2.1 Основная идея

Вы продаёте квартиру за 8 млн руб., но в договоре прописываете:

1. Цена самой квартиры 6 млн руб. (ниже кадастровой стоимости × 0,7).
2. Дополнительные расходы (мебель, техника, юр. сопровождение) - млн руб. по отдельному договору.

2.2 Что можно «выносить» из общей цены

• Мебель, техника, дизайнерский ремонт (договор купли-продажи движимого имущества);
• Услуги риелтора, страховка, сопровождение сделки (отдельный акт или договор).
• Задаток/аванс, если он уже учтён в первоначальной цене (письмо ФНС №03-04-05/68690 от ).

2.3 Что нельзя выносить

• «Чисто» заниженная цена без обоснования — риск «забраковки» договора и штрафа по ст. 122 НК РФ.
• Виртуальные услуги без реального объёма (например, «консультации» без акта приёма-передачи).

Пошаговая схема разбивки суммы

1. Проверить кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru. Убедитесь, что «разбитая» цена ≥ 0,7 × кадастровая.
2. Оформить два документа:
   • Основной договор купли-продажи квартиры.
   • Дополнительный договор (или несколько) на движимое имущество/услуги с подробной спецификацией.
3. Указать разные даты оплаты (необязательно, но снижает риск вопросов ФНС).
4. Сформировать акты приёма-передачи на мебель/услуги с подписями обеих сторон.
5. В 3-НДФЛ:
   • применить вычет в размере расходов (п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ);
   • показать фактические расходы на покупку, ремонт (чеки, договор подряда, квитанции);
   • добавить отдельную строку «Доход от продажи движимого имущества» и поставить 0 руб., если мебель продана без прибыли.
6. Подать до 30 апреля следующего года, заплатить налог до 15 июля (если он всё-таки остался).

Реальные примеры в 2026 году

Пример 1: «Продал ниже кадастра»

Исходные данные:

• Куплена в 2024 г. за 5 500 000 ₽.
• Кадастровая стоимость 5 800 000 ₽.
• Продаётся в 2026 г. за 6 000 000 ₽.

Разбивка:

1. Цена квартиры 5 600 000 ₽ (> 0,7 × 5,8 млн).
2. Мебель и техника 400 000 ₽.

Налоговая база: 5,6 млн – 5,5 млн = 100 000 ₽ → НДФЛ 13 000 ₽. Без разбивки было бы 500 000 – 5,5 млн → 0, но риск «доброса» кадастра;

Пример 2: «Обнуление налога»

Исходные данные:

• Куплена в 2016 г. за 4 млн ₽ в ипотеку (итого расходы 6 млн с процентами).
• Продаётся за 6,5 млн ₽ на 5-й год владения.

Разбивка:

1. Цена квартиры 6 млн ₽.
2. Услуги риелтора и техника 500 000 ₽.

База: 6 млн – 6 млн = 0 → НДФЛ 0 ₽. Документы: ДКП, акт приёма-передачи, договор риелтора, выписка из банка о процентах.

Документы на заметку

• 3-НДФЛ (форма обновлена ФНС приказом ММВ-7-11/822@ от ).
• ЕГРН (выписка не старше 5 дней).
• ДКП + акт приёма-передачи.
• Квитанции, чеки, договор подряда, договор займа/ипотеки.
• Справка о процент по ипотеке (если вычет процентов);

Частые ошибки

Ошибка 1: Запись в договоре «Цена 1 руб., остальное, подарок» — сделка может быть признана мнимой (ст. 170 ГК РФ).

Ошибка 2: Не подтверждены расходы на покупку — нельзя применить вычет «по расходам».

Ошибка 3: Отсутствует акт приёма-передачи мебели — ФНС включает её стоимость в базу.

Краткий чек-лист

1. Проверьте срок владения.
2. Сравните цену с 0,7 × кадастровой.
3. Разбейте сумму через дополнительные договоры.
4. Соберите все подтверждающие документы.
5. Заполните 3-НДФЛ до .