Когда стороны могут расторгнуть сделку после регистрации

После того как права перехода зарегистрированы в Росреестре, договор считается исполненным. Однако закон допускает «откат» сделки, если:

• стороны подписали добровольное соглашение о расторжении;
• имеются безусловные основания, предусмотренные законом (например, подделка документов);
• суд выносит решение о признании сделки недействительной.

Регулярная практика Верховного суда РФ (см. дело № 78-КГ15-32 от 2023 г.) подтверждает: добровольное расторжение по соглашению сторон не является крайней мерой, если не нарушает прав третьих лиц.

Алгоритм расторжения по соглашению сторон

Шаг 1. Согласование условий

Обязательные пункты:

1. Дата и причина расторжения.
2. Возврат денежных средств:
   • размер возвращаемой суммы;
   • способ перечисления (безнал, наличные, депонирование в нотариате);
   • сроки (обычно 3–10 банковских дней после подписания соглашения).
3. Освобождение квартиры: сроки передачи ключей и осмотра помещения.
4. Налоговые последствия: кто подаёт корректировки в ИФНС и в какие сроки.
5. Расходы на госпошлину за внесение изменений в ЕГРН: кто оплачивает (в 2026 г. — 2 000 ₽ за каждый объект).

Шаг 2. Нотариальное удостоверение

С г. любые действия, связанные с переходом права собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Значит:

• соглашение о расторжении тоже заверяется у нотариуса;
• нотариус одновременно отправляет электронную заявку в Росреестр.

Шаг 3. Внесение записи в ЕГРН

Сроки регистрации:

• в электронке через нотариуса — 3–5 рабочих дней;
• через МФЦ — 7–9 рабочих дней.

Образец соглашения о расторжении

<h4>СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ</h4>

<p>г. Москва «____» __________ 2026 г.</p>

<p><b>Продавец:</b> Иванов И.И., паспорт 45 00 123456, выдан ОВД г. Москвы г.</p>
<p><b>Покупатель:</b> Петрова А.А., паспорт 77 00 654321, выдан ОВД г. Балашихи г.</p>

<p>1. Стороны согласовали расторжение договора купли-продажи квартиры № ___ от «__»_______ 2025 г., зарегистрированного в ЕГРН г., кадастровый № 77:07:0004010:12345.

<p>2. Покупатель обязуется вернуть Продавцу денежные средства в размере 5 500 000 (пяти миллионов пятисот тысяч) рублей на р/счёт № 40817810________ в АО «Альфа-Банк» не позднее 3 (трёх) банковских дней со дня подписания настоящего соглашения.

<p>3. Продавец обязуется передать Покупателю ключи от квартиры и подписать акт приёма-передачи в день поступления денежных средств;

<p>4. Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (2 000 ₽) оплачивается за счёт Продавца. Расходы на нотариальные услуги оплачиваются сторонами пополам.
<p>5. Стороны подтверждают, что претензий друг к другу не имеют.

<p><b>Подписи:</b><br>
_______________ /Иванов И.И./

_______________ /Петрова А.А./

М.П. Нотариуса г. Москвы, рег. № 77-00123

Комплект документов для Росреестра

• Соглашение о расторжении (нотариально удостоверенное, 3 экз.);
• Квитанция об оплате госпошлины;
• Справка из БТИ (ФГУП «Ростехинвентаризация-ФТБ») о технических характеристиках объекта (действительна 5 дней);
• Заявление по форме Р13014 (заполняет нотариус);
• Копии паспортов сторон.

Как обезопаситься от рисков

Для продавца

• Требуйте банковскую гарантию или депонирование денег на счёт нотариуса до подписания соглашения.
• Фиксируйте актуальное состояние квартиры с помощью видеосъёмки при передаче ключей.

Для покупателя

• Проверьте, что продавец не обременил квартиру новыми долгами (запросите выписку ЕГРН за день до подписания соглашения).
• Укажите в соглашении ответственность продавца за неосвобождение квартиры в срок (неустойка 0,1 % за каждый день просрочки).

Налоговые последствия

Что делать, если одна из сторон отказывается

1. Выслать письменную претензию с уведомлением о вручении.
2. Обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании убытков.
3. При наличии признаков мошенничества — заявление в полицию.

Краткий чек-лист

• ☐ Согласованы условия возврата денег и ключей
• ☐ Соглашение у нотариуса
• ☐ Оплачена госпошлина
• ☐ Подано заявление в Росреестр
• ☐ Получена новая выписка ЕГРН без записи о новом собственнике

При возникновении сложных споров рекомендуем обращаться к специалистам по недвижимости и налогам.