Договор дарения недвижимости – один из самых простых способов передачи имущества безвозмездно. Однако в реальной жизни иногда возникает необходимость отменить уже оформленную и зарегистрированную в Росреестре сделку. В статье рассмотрены правовые основания, порядок и необходимые документы для расторжения договора дарения по соглашению сторон после его государственной регистрации.
Правовая база
Основные нормы, регулирующие расторжение договора дарения, находятся в Гражданском кодексе РФ:
- Статья 450 ГК РФ – «Изменение и расторжение договора». Устанавливает, что договор может быть изменён или расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или самим договором.
- Статья 578 ГК РФ – «Отмена дарения». Даритель может отменить дарение в случаях, предусмотренных законом (смерть одаряемого, несоблюдение условий дарения, злоупотребление правом и др.).
- Статья 1318 ГК РФ – «Свободное волеизъявление сторон». Подчеркивает, что стороны вправе заключать любые сделки, если они не противоречат закону.
- Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – порядок внесения изменений в ЕГРН.
- Постановление Правительства РФ от № 1825 «Об утверждении формы и содержания договора дарения недвижимости» (для справки о содержании типового договора).
Когда возможно расторжение по соглашению сторон?
Согласно практике (см. решение КонсультантПлюс 2025‑2024‑2023 гг.), договор дарения может быть расторгнут по взаимному согласию, если:
- Обе стороны явно выразили волю к расторжению;
- В договоре не предусмотрено ограничение на расторжение (например, условие «дарение безотзывно»);
- Объект дарения ещё не перешёл в состояние «исполненного» (например, если не завершена передача права собственности, но в большинстве случаев после регистрации договор считается исполненным, и расторжение возможно только в судебном порядке, если не достигнуто соглашение).
Важно: если договор уже зарегистрирован в Росреестре, то регистрация соглашения о расторжении возможна только до момента полного исполнения обязательств по дарению. После исполнения стороны могут расторгнуть договор лишь через суд, однако в практике судов (см. Росреестр Татарстана, 2023) допускается регистрация соглашения о расторжении при условии, что обе стороны согласились и предоставили необходимые документы, подтверждающие, что объект будет возвращён дарителю.
Порядок расторжения по соглашению сторон после регистрации
Подготовка соглашения о расторжении
Соглашение должно соответствовать следующим требованиям:
- Писменная форма (вручную или электронная подпись);
- Подписи обеих сторон (даритель и одаряемый);
- Указание реквизитов оригинального договора дарения (номер, дата, номер кадастрового паспорта объекта);
- Точная причина расторжения (например, «согласие сторон», «неисполнение условий», «возврат объекта дарителя»);
- Пункт о возврате имущества в первоначальное состояние (если объект уже передан в пользование, необходимо оформить передачу обратно);
- Указание даты вступления в силу соглашения (обычно – день подписания, если иное не предусмотрено);
- Согласие на регистрацию изменений в ЕГРН.
Необходимый пакет документов для Росреестра
| Документ | Содержание/требования |
|---|---|
| Заявление по форме Р18001 | Заполняется от имени дарителя (или совместно), указывается цель – «внесение изменений (расторжение) в ЕГРН». |
| Соглашение о расторжении договора дарения | Подписано обеими сторонами, заверено у нотариуса (необязательно, но рекомендуется). |
| Оригинал (или нотариально заверенная копия) договора дарения | Для подтверждения реквизитов и даты регистрации. |
| Кадастровый паспорт объекта | Выдаётся в Росреестре, подтверждает кадастровый номер. |
| Согласие одаряемого на возврат имущества | Если одаряемый уже перешёл в собственность, требуется документ о передаче обратно. |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Размер пошлины зависит от стоимости объекта (по тарифу 2026 года – 0,1 % от рыночной стоимости, но не менее 2 000 руб). |
Подача документов
- Подготовить пакет документов (см. таблицу выше).
- Лично или через доверенное лицо (с нотариальной доверенностью) подать их в Многофункциональный центр (МФЦ) или в отдел регистрации недвижимости Росреестра.
- Получить расписку о приёме документов и номер заявки.
- Ожидать решения (в среднем 10–15 рабочих дней). При необходимости Росреестр может запросить дополнительные сведения.
- После регистрации в ЕГРН объект переходит в собственность дарителя.
Судебный порядок расторжения (когда соглашение невозможно)
Если одна из сторон отказывается подписать соглашение или если в договоре предусмотрено безотзывное дарение, то расторжение возможно только через суд. В судебном порядке следует доказать наличие оснований, указанных в ст. 578 ГК РФ:
- Смерть одаряемого;
- Нарушение одаряемым условий (например, отказ от содержания дарителя);
- Злоупотребление правом (угроза, шантаж);
- Недействительность договора (отсутствие добровольности, несовершеннолетие и т.п.).
Суд, признав договор недействительным, выдает решение о его расторжении, после чего стороны подают в Росреестр исковое решение и соответствующие документы.
Налоговые последствия
Согласно письму Департамента налоговой политики Минфина РФ от г., в случае расторжения зарегистрированного договора дарения между физическими лицами:
- У одаряемого не возникает налога на доходы физических лиц (НДФЛ), поскольку сделка считается «аннулированной», а доход не признаётся.
- Для дарителя налоговая база также не возникает, если в договоре не было условных обязательств (например, возмещения расходов).
- При возврате недвижимости в собственность дарителя необходимо оформить акт приёма‑передачи, который будет служить основанием для налоговой отчётности.
В случае, если даритель получил от одаряемого компенсацию (например, за проведённый ремонт), такой доход подлежит налогообложению в порядке обычного НДФЛ.
Пример формы соглашения о расторжении договора дарения
г. ____________ «___» ___________ 20__ г.
Стороны
Даритель: Ф.И.О., паспорт: серия ___ № _______, выдан ________, адрес: ____________.
Одаряемый: Ф.И.О., паспорт: серия ___ № _______, выдан ________, адрес: ____________.
Предмет договора
Стороны соглашаются расторгнуть Договор дарения № ___ от «___» _______ 20__ г., зарегистрированный в Росреестре, запись № ___, касающийся недвижимости, находящейся по адресу: ____________, кадастровый номер ___.
Причина расторжения
Соглашение подписано по взаимному согласию сторон. Одаряемый обязуется вернуть объект дарения в его первоначальном состоянии.
Порядок возврата
Одаряемый передаёт объект дарения Дарителю в течение ___ дней с даты подписания настоящего Соглашения.
Стороны оформляют акт приёма‑передачи, который подписывается обеими сторонами.
Регистрация изменений
Стороны совместно подают в Росреестр заявление о расторжении договора дарения и вносят соответствующие изменения в ЕГРН.
Прочие условия
Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
Стороны подтверждают, что условия Соглашения не противоречат законодательству РФ.
Подписи сторон:
____________________ /Даритель/ ____________________ /Одаряемый/
Практические рекомендации
- Проверяйте условия оригинального договора. Если в нём указано «безотзывное дарение», расторжение без суда невозможно.
- Своевременно оформляйте соглашение. Чем быстрее стороны заключат документ, тем проще будет регистрация в Росреестре.
- Обратитесь к нотариусу. Нотариальное заверение повышает шансы быстрой регистрации и защищает от последующих споров.
- Сохраняйте все документы. Акт приёма‑передачи, квитанцию об оплате пошлины и копию заявления – обязательные доказательства в случае проверки.
- Консультируйтесь с налоговым специалистом. При возврате недвижимости могут возникнуть вопросы о налогообложении расходов на содержание/ремонт.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли расторгнуть договор дарения без участия суда, если объект уже зарегистрирован в Росреестре?
Да, если обе стороны согласны и договор не содержит ограничений (например, безотзывного характера). Соглашение подаётся в Росреестр, где в течение 10‑15 дней вносится запись об аннулировании прав.
Что делать, если одаряемый отказывается вернуть имущество?
В этом случае необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора дарения, указав основания (смерть дарителя, злоупотребление правом и т.д.). После получения судебного решения – подать его в Росреестр.
Какая государственная пошлина за регистрацию расторжения?
По тарифу 2026 года – 0,1 % от рыночной стоимости объекта, но не менее 2 000 рублей. При стоимости недвижимости до 2 000 000 рублей фиксированная пошлина составляет 2 000 руб.
Возникнет ли налог на доход у дарителя после возврата недвижимости?
В обычных случаях налог не начисляется, так как возврат считается «аннулированием» сделки. Налог может возникнуть только при получении компенсаций от одаряемого.
Расторжение договора дарения после регистрации в Росреестре – процесс, который, при взаимном согласии сторон, не требует судебного вмешательства. Главное – правильно оформить соглашение, собрать обязательный пакет документов и своевременно подать их в Росреестр. При отсутствии согласия или наличии ограничений в оригинальном договоре придётся обращаться в суд и учитывать все налоговые нюансы.