19 апреля 2026. Продажа квартиры может обернуться немалым налоговым счётом: ставка НДФЛ достигает 15 % с доходов свыше 5 млн рублей.
Если квартира продана раньше истечения минимального срока владения (в большинстве случаев — 5 лет)‚ налог заплатить придётся.
Главное новшество 2026 года: граждане и ИП теперь вправе оформить рассрочку по уплате итогового НДФЛ в течение 3 лет после подачи 3-НДФЛ.
Когда возникает обязанность по НДФЛ
- Квартира приобретена после и продана ранее 5 лет владения;
- Жилье получено по наследству или в дар — освобождение от НДФЛ есть только после 3 лет;
- Сделка купли-продажи оформлена до 2026 года‚ но доход фактически получен в 2026 году.
Сколько нужно заплатить
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − Документально подтвержденные расходы на покупку или имущественный вычет 1 000 000 ₽) × ставка 13 % / 15 %
Кто имеет право на рассрочку
- Физические лица — резиденты РФ‚ подавшие декларацию 3-НДФЛ;
- Индивидуальные предприниматели на общей системе налогообложения;
- Граждане‚ продавшие единственное жильё‚ а также семьи с детьми (по законопроекту‚ внесённому в Госдуму весной 2026 года);
- Налогоплательщики‚ у которых сумма НДФЛ превышает 100 000 ₽ по одной сделке;
Сроки и условия рассрочки
| Параметр | Условие |
|---|---|
| Максимальный срок | 3 года (36 месяцев) |
| Минимальный первоначальный взнос | Не менее 1/3 от суммы налога |
| Процент за пользование рассрочкой | 1/300 ключевой ставки ЦБ на остаток (≈ 0‚04 % в день на апрель 2026) |
| Штраф за просрочку | 20 % годовых на просроченную сумму |
Пошаговая инструкция оформления рассрочки
Шаг 1. Подготовка документов
- 3-НДФЛ с расчётом налога;
- ДКП или переуступка права требования;
- ЕГРН/выписка Росреестра;
- Квитанции подтверждения расходов (если применяется вычет «по расходам»).
Шаг 2. Заявление в ИФНС
Заполните форму № 12-РС‚ утверждённую приказом ФНС № ЕД-7-8/753@ (2024 г.):
- Укажите сумму рассрочки и желаемый график платежей;
- Прикрепите сканы документов через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или на приёме ИФНС;
- Подтвердите отсутствие долгов по налогам (справка 2-НДФЛ и выписка из ЕГРН).
Шаг 3. Решение инспекции
Срок рассмотрения — 30 календарных дней. При одобрении заключается:
- Соглашение о рассрочке;
- График платежей;
- Реквизиты для перечисления.
Шаг 4. Погашение рассрочки
Оплата осуществляется:
- Ежеквартально (равными долями);
- Досрочно без штрафов при уведомлении ИФНС за 10 дней.
Возможные льготы в 2026 году
Семьи с детьми
Законопроект в Госдуме предлагает полное освобождение от НДФЛ при продаже жилья‚ если:
- В семье есть хотя бы один несовершеннолетний ребёнок;
- Продаваемая квартира использовалась для проживания семьи;
- В течение 1 года после продажи приобретается другое жильё большей площади.
Единственное жильё
Если на момент продажи у налогоплательщика нет другой квартиры в собственности‚ минимальный срок владения сокращается до 3 лет.
Частые ошибки
- Не подавать 3-НДФЛ — это влечёт штраф 5 % за каждый месяц просрочки (но не более 30 %);
- Путать рассрочку с инвестиционным налоговым вычетом — разные механизмы;
- Не учитывать проценты за рассрочку, при долгом сроке переплата может превысить 10 % от суммы налога.
Калькулятор примера
Ситуация:
- Продажа квартиры через 4 года владения;
- Цена продажи = 8 500 000 ₽;
- Документальные расходы на покупку = 7 000 000 ₽;
- НДФЛ = (8 500 000 − 7 000 000) × 13 % = 195 000 ₽;
- Оформлена рассрочка на 2 года: 65 000 ₽ взнос + 5 417 ₽ в месяц + проценты ≈ 2 340 ₽ за весь срок.
Контакты и полезные ссылки
- Официальный сайт ФНС России — формы и онлайн-заявления;
- Горячая линия: ###-###-####;
- Поиск ИФНС по адресу: service.nalog.ru/addrno.do.
Важно: Налоговое законодательство меняется ежеквартально. Перед подачей заявления проконсультируйтесь с квалифицированным бухгалтером или юристом.