С 19 апреля 2026 года земельный участок под многоквартирным домом (МКД) считается общей долевой собственностью всех собственников квартир и нежилых помещений в этом доме. Это означает, что ни одна управляющая компания, ни муниципалитет, ни ТСЖ не могут без решения собственников распоряжаться этой землёй. В статье разберёмся, как именно можно:

• оформить участок на кадастровый учёт;
• изменить его размер или границы;
• распоряжаться им коллективно;
• свести к минимуму налоговые и судебные риски.

Почему участок считается общим имуществом

Жилищный кодекс РФ (ст. 36) и Земельный кодекс РФ (ст. 39.2–39.20) прямо указывают: с момента постановки земельного участка на кадастровый учёт он автоматически переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений МКД. Доли определяются пропорционально площади квартиры/помещения к общей площади дома.

Важно: публично-правовое образование (город, район) не вправе распоряжаться этим участком, кроме случаев, когда речь идёт о выделе части под дороги, инженерные сети и иные объекты в рамках градостроительной документации.

Пошаговая инструкция: как оформить участок под МКД

Шаг 1. Проверка кадастрового учёта

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра.
2. Введите кадастровый номер дома или адрес.
3. Если участок отсутствует, переходите к шагу 2.

Шаг 2. Сбор документов

• Выписка ЕГРН на дом (берётся в МФЦ).
• План БТИ или технический паспорт МКД.
• Свидетельство о праве собственности на квартиру (или выписка ЕГРН).
• Протокол общего собрания (если обращаетесь от лица всех собственников).

Шаг 3. Обращение в Департамент городского имущества

Собственник или уполномоченный представитель подаёт:

• заявление о формировании земельного участка;
• согласие на обработку персональных данных;
• квитанцию об оплате госпошлины (200 рублей).

Решение должно быть принято в течение 30 календарных дней.

Шаг 4. Межевание

1. Заказ услуг кадастрового инженера.
2. Подготовка межевого плана (отражает границы и площадь).
3. Согласование границ с соседними участками (если требуется).
4. Передача документов в Росреестр для постановки на кадастровый учёт.

Шаг 5. Регистрация права общей долевой собственности

После постановки участка на учёт собственники вправе:

• ничего не делать (право возникает автоматически);
• или подать заявление в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.

Совет: если в доме 50+ квартир, оформите доверенность на одного человека, чтобы не собирать подписи многократно.

Как изменить размер или границы участка

Ситуации, которые часто возникают

• Участок зашёл на часть соседнего двора.
• Земля оказалась слишком большой — растут налоги.
• На одном участке числятся два разных дома.

Доступные инструменты

1. Уточнение границ. Проводится кадастровым инженером по заявлению собственников и согласованию муниципалитета.
2. Раздел участка. Возможен, если появляются новые проектные проезды или технические зоны.
3. Объединение с прилегающим муниципальным участком. Требуется решение администрации и общего собрания МКД.

Важно: любое изменение границ влечёт перерасчёт налога на землю. При уменьшении площади налог уменьшается; при увеличении — растёт, но распределяется между всеми долями пропорционально.

Налоги и льготы

Согласно письму ФНС России № БС-4-21/2441 от :

• Земельный участок под МКД не является объектом налогообложения отдельных собственников.
• Налог начисляется на каждого собственника пропорционально его доле.
• Управляющие организации не подают в ИФНС сообщения о наличии такого участка.

Частые ошибки и как их избежать

Чек-лист для собственников

1. Проверьте кадастровую карту.
2. Соберите инициативную группу (3–5 человек).
3. Подготовьте протокол общего собрания.
4. Обратитесь в Департамент городского имущества.
5. Закажите межевание.
6. Получите выписку ЕГРН и убедитесь, что ваши доли отражены.

Полезные контакты

• МФЦ: запись онлайн через Госуслуги.
• Росреестр: ###-###-#### (бесплатная горячая линия).
• Кадастровая палата: поиск инженера на сайте rosreestr.gov.ru.