В 2026 году вопросы формирования земельных участков регулируются не только положениями Земельного кодекса РФ, но и актами Правительства Российской Федерации, в т․ч․ распоряжением от № 1021-р, принятым в рамках реализации Федерального закона от № 307-ФЗ․ Документ напрямую затрагивает процедуру образования земельных участков, особенно в отношении объектов незавершённого строительства (ОНС)․
Что такое «распоряжение об образовании земельного участка»?
Распоряжение об образовании земельного участка, это правовой акт органа государственной власти, в котором содержится официальное решение о выделении конкретной территории из состава земель федеральной, региональной или муниципальной собственности в качестве самостоятельного земельного участка․ Оно:
- определяет точные границы участка;
- закрепляет целевое назначение;
- устанавливает разрешённое использование;
- формирует кадастровый паспорт и основание для постановки на кадастровый учёт․
Два способа образования участка
Межевание существующего массива
Наиболее распространённый вариант применяется, когда из единого земельного массива выделяют несколько самостоятельных участков․ В этом случае:
- Орган местного самоуправления (ОМСУ) инициирует процедуру․
- Проводится межевание и кадастровые работы;
- Издаётся распоряжение, после чего участки вносятся в ЕГРН․
Перераспределение земель в рамках ОНС
После вступления в силу закона № 307-ФЗ и подписания распоряжения № 1021-р особый порядок реализуется для объектов незавершённого строительства․ Ключевые моменты:
- Федеральный или региональный орган власти может без конкурса передать участок ОНС новому застройщику-финансовому управляющему․
- Кадастровые работы выполняются в упрощённом порядке: достаточно технического плана и свидетельства о правах на объект капстроительства․
- Распоряжение об образовании участка выдаётся одновременно с актом о переводе прав требования дольщиков․
Пошаговая схема получения распоряжения
Шаг 1․ Подготовка заявления
Заявитель (физическое или юридическое лицо) обращается в орган исполнительной власти субъекта РФ или в муниципалитет․ В заявлении указываются:
- кадастровый номер исходного массива или ОНС;
- предполагаемая площадь;
- вид разрешённого использования (ВРИ);
- обоснование необходимости образования участка․
Шаг 2․ Согласование с заинтересованными лицами
Обязательно согласование с:
- Росимуществом (если участок федеральный);
- Росреестром (проверка пересечений с госграницами, охранными зонами и т․п․);
- муниципальной комиссией по землепользованию и застройке․
Шаг 3․ Выполнение кадастровых работ
Инженер-кадастровый инженер готовит:
- межевой план (форма М11);
- схему расположения участка на кадастровом плане территории;
- акт согласования границ с соседями․
Шаг 4․ Вынесение распоряжения
Орган власти подписывает распоряжение об образовании земельного участка, в котором фиксируются:
- точные границы по координатам;
- кадастровый номер;
- целевое назначение;
- сроки постановки на кадастровый учёт․
Новые правила 2025 года в цифрах
| Показатель | До 2025 г․ | После (распоряжение № 1021-р) |
|---|---|---|
| Срок рассмотрения заявления | до 30 дней | до 15 дней для ОНС |
| Необходимость аукциона | обязательна | может быть отменена для ОНС |
| Требование к площади | минимальный размер по ВРИ | не важно для ОНС |
Частые ошибки и как их избежать
- Отсутствие разрешения на отклонение границ․ Проверьте заранее, не попадает ли участок в зону «красных линий»․
- Несоответствие ВРИ․ Если вы хотите строить жилой дом, а ВРИ «для сельхозпроизводства» — придётся менять разрешённое использование отдельным решением․
- Неправильная привязка к кадастровому округу․ Убедитесь, что межевание выполнено в той системе координат, которая действует в вашем регионе (СК-2011 или СК-95)․
Как подать документы онлайн
С 2024 года вся процедура доступна через Единый портал госуслуг (gosuslugi․ru) в разделе «Земельные участки»:
- Авторизуйтесь через Госуслуги или ЭЦП․
- Заполните форму «Образование земельного участка»․
- Загрузите сканы межевого плана и заявления․
- Получите электронное распоряжение в личном кабинете․
Распоряжение об образовании земельного участка — ключевой документ, который превращает правоотношения на землю из теоретических в практические․ В 2026 году, особенно при работе с ОНС, важно учитывать новые упрощённые правила, введённые распоряжением Правительства № 1021-р․ Своевременное обращение к профессиональному кадастровому инженеру и грамотное согласование всех заинтересованных сторон позволят избежать споров и ускорить получение участка под строительство или завершение строительства․
Обновлено 19 апреля 2026 г․