Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Сделки с недвижимостью в России между резидентом РФ и нерезидентом регулируются не только гражданским‚ но и валютным законодательством. Главная ошибка участников — уверенность‚ что раз оплата в рублях‚ то валютный контроль не распространяется. На практике любые расчёты между резидентом и нерезидентом признаются валютной операцией‚ даже если цена указана в рублях. Ниже — пошаговая инструкция‚ как закрыть сделку без риска получить штраф до 40 % от суммы.
Кого считают нерезидентом в 2026 году
- физическое лицо‚ находящееся на территории РФ менее 183 календарных дней в течение последних 12 месяцев;
- иностранная компания‚ филиал или представительство‚ зарегистрированные за пределами России;
- российские компании‚ контролируемые иностранными лицами из недружественных стран (по перечню Правительства РФ).
Статус подтверждается миграционной картой/визой‚ выпиской из ЕГРЮЛ/ЕГРИП‚ налоговой справкой 2-НДФЛ (для физлиц).
Разрешённые формы расчётов
| Форма расчёта | Разрешено/Запрещено | Комментарий ФНС и ЦБ |
|---|---|---|
| Наличные рубли | Запрещено | ФНС РФ прямо указывает: «расчёты с нерезидентами в наличной форме недопустимы» (письмо от ). |
| Оплата картой резидента | Запрещено | Даже если карта российского банка‚ но держатель — нерезидент‚ транзакция считается валютной и подлежит контролю. |
| Безналичный перевод в рублях через уполномоченный банк | Разрешено | Обязательное условие — счёт типа «С» или «К» для нерезидента и счёт резидента в том же банке. |
| Аккредитив‚ эскроу-счёт | Разрешено | Используется для дополнительной защиты сторон. |
Счёт «С»: что это такое и как открыть
Счёт «С» (special) — специальный рублёвый счёт для нерезидентов‚ через который разрешены расчёты по операциям с недвижимостью и транспортом. Открывается только в уполномоченных банках РФ по списку ЦБ (Сбербанк‚ ВТБ‚ Альфа-Банк‚ Газпромбанк и др.);
Документы для нерезидента-продавца
- Паспорт/загранпаспорт (нотариально заверенный перевод).
- Виза или миграционная карта‚ подтверждающая статус нерезидента.
- Свидетельство о собственности (выписка ЕГРН).
- Договор купли-продажи (проект).
- Справка из налоговой об отсутствии задолженности по НДФЛ.
Срок открытия счёта — 1-3 рабочих дня. Комиссия банка 0‚3–1 % от суммы‚ но не менее 3 000 руб.
Пошаговая схема безопасной сделки
Шаг 1. Проверка объекта и сторон
- Запросите выписку из ЕГРН не старше 5 рабочих дней.
- Убедитесь‚ что нерезидент не находится в реестре санкционных лиц.
Шаг 2. Подписание предварительного договора (по желанию)
Опция для фиксации условий: цена в рублях‚ сроки оплаты‚ неустойка. В качестве задатка разрешён безналичный перевод на эскроу-счёт.
Шаг 3. Открытие счетов в одном банке
| Сторона | Тип счёта | Цель |
| Резидент-покупатель | Текущий рублёвый | Перечисление покупной цены |
| Нерезидент-продавец | Счёт «С» | Получение денег‚ дальнейший вывод за границу |
Шаг 4. Подготовка «паспорта сделки»
Обязателен при сумме ≥ 3 млн руб. Включает:
- контракт (договор купли-продажи);
- документ-основание (выписка ЕГРН);
- инвойс/счёт-фактура;
- декларация о валютной операции (форма 0401401).
Шаг 5. Перечисление денег и регистрация перехода права
- Покупатель перечисляет деньги с текущего счёта на счёт «С» продавца.
- Банк проводит валютный контроль (до 3 рабочих дней).
- После поступления средств стороны подают документы в Росреестр.
- Регистрация права занимает 5-7 дней при подаче через МФЦ или 1 день — через электронную подпись.
Налоги и отчётность
| Кто платит | Ставка НДФЛ | Особенности |
|---|---|---|
| Нерезидент-продавец | 30 % от прибыли | База = цена продажи — документально подтвержденные расходы на покупку (если есть). |
| Резидент-покупатель | 0 % | Налог не удерживается‚ но при продаже через ≤ 5 лет будет начислен НДФЛ 13 %. |
Нерезидент при получении денег на счёт «С» должен самостоятельно рассчитать и уплатить налог не позднее 15 июля следующего года. Удержание налога банком не производится.
Что категорически нельзя делать
- Отдавать или принимать наличные рубли «в конверте». Штраф до 40 % суммы операции.
- Оплачивать через иностранные счёта‚ не уведомив ФНС (для недружественных стран).
- Использовать «дружеских» номинальных держателей счетов, расчёты должны идти от/к фактическим сторонам договора.
Частые вопросы
Смогут ли нерезиденты вывести рубли за границу?
Да‚ через счёт «С» после уплаты налогов и предоставления банку справки 2-НДФЛ/3-НДФЛ.
Можно ли сделку удостоверить у частного нотариуса?
Можно‚ но нотариус всё равно проверит‚ что расчёты прошли по счёту «С».
Что если нерезидент, гражданин «дружественной» страны?
Ограничения те же. Важен статус нерезидента‚ а не гражданство.
Чек-лист перед сделкой
- Уточнить статус стороны (резидент/нерезидент).
- Подготовить выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ/ЕГРИП.
- Открыть счёт «С» для нерезидента.
- Сформировать паспорт сделки при сумме ≥ 3 млн руб.
- Оплатить строго безналично через уполномоченный банк.
- Подать документы в Росреестр.
- Нерезидент — сдать декларацию 3-НДФЛ и уплатить 30 % налог.
Информация подготовлена на основе официальных разъяснений ФНС‚ ЦБ РФ и практики банков «Сбер»‚ ВТБ‚ Альфа-Банк.