В 2026 году в России действуют новые правила расчёта НДФЛ при продаже недвижимости: прогрессивная шкала ставок, обновлённые сроки владения и расширенные вычеты. Ниже – подробная инструкция, как правильно рассчитать налог, заполнить декларацию и избежать ошибок.

Содержание

1. Кто обязан платить НДФЛ при продаже
2. Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
3. Ставки налога в 2026 году
4. Как рассчитать налог: три разрешенных способа
5. Имущественные вычеты
6. Пошаговая инструкция по уплате
7. Практические примеры
8. Календарь отчётности 2026

Кто обязан платить НДФЛ при продаже

Обязанность возникает, если:

• Недвижимость продана до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет).
• Продавец является налоговым резидентом РФ (пребывал в России ≥ 183 дней за последние 12 месяцев).

Освобождены от налога:

• Единственное жильё, проданное через ≥ 3 года после регистрации права собственности.
• Любая недвижимость, проданная через ≥ 5 лет после регистрации (если не единственное жильё).
• Приватизированное жильё или полученное по договору пожизненного содержания, проданное через ≥ 3 года.

Минимальный срок владения

Ставки налога в 2026 году

С налог проогрессивный:

• 13 % – на доход ≤ 2,4 млн руб.
• 15 % – на доход от 2,4 млн до 5 млн руб.
• 15 % + 1 % – на сумму свыше 5 млн руб. (максимальная ставка 16 %);

Как рассчитать налог: три разрешенных способа

1. Минус покупную цену:
   НДФЛ = (Цена продажи − Цена покупки) × Ставка
2. Минус имущественный вычет 1 млн руб.:
   НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × Ставка
3. Комбинированный:
   Применяйте тот способ, который даёт меньшую базу для налогообложения.

Имущественные вычеты

• Вычет при продаже – до 1 млн руб. раз в год (общий лимит на все объекты).
• Вычет при покупке – до 2 млн руб. (можно использовать остаток, если при покупке вычет не использован).

Оба вычета можно применить в одной декларации, если есть право.

Пошаговая инструкция по уплате

1. Рассчитайте налог онлайн-калькулятором или вручную по формуле выше.
2. Подготовьте документы:
   • Договор купли-продажи (копия).
   • Квитанции, выписки из ЕГРН, платёжные поручения, подтверждающие расходы.
   • Паспорт продавца, ИНН.
3. Заполните декларацию 3-НДФЛ в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика»:
   • В разделе «Доходы» выберите «Доходы от продажи имущества».
   • Укажите кадастровый номер, стоимость, способ расчёта базы (вычет 1 млн или расходы).
4. Отправьте декларацию до 30 апреля 2027 года.
5. Оплатите налог до 15 июля 2027 года (реквизиты генерирует сервис ФНС).

Практические примеры

Пример 1. Квартира куплена и продана в пределах 5 лет

• 2024 год: покупка за 2 500 000 ₽.
• 2026 год: продажа за 3 100 000 ₽.
• Доход: 3 100 000 − 2 500 000 = 600 000 ₽.
• НДФЛ: 600 000 × 13 % = 78 000 ₽.

Пример 2. Дачный участок без документов о покупке

• Продажа за 1 800 000 ₽, документы о покупке отсутствуют.
• Применяем вычет 1 млн руб.: 1 800 000 − 1 000 000 = 800 000 ₽.
• НДФЛ: 800 000 × 13 % = 104 000 ₽.

Пример 3. Доход выше 5 млн руб.

• Продажа за 8 000 000 ₽, покупка была за 5 000 000 ₽.
• Доход: 3 000 000 ₽.
• НДФЛ:
  
  2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽
  
  600 000 × 15 % = 90 000 ₽

Календарь отчётности 2026

• До 30 апреля 2027 – подача 3-НДФЛ за 2026 год.
• До 15 июля 2027 – уплата налога.
• До 31 декабря 2027 – можно подать заявление на вычет при покупке новой недвижимости и зачесть его.

Важно: при подаче декларации через сайт ФНС убедитесь, что все данные совпадают с ЕГРН и кадастровой стоимостью. В случае расхождений налоговая может пересчитать налог исходя из 70 % кадастровой стоимости.

Если остались вопросы, воспользуйтесь бесплатным онлайн-калькулятором на сайте nalog.gov.ru или запишитесь на приём в налоговую.