Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
В 2026-м региональные власти вводят новый порядок выкупа земельных участков, образованных из арендованных земель гос- или муниципальной собственности. Ключевое изменение, фиксация выкупной цены в размере 100 % от кадастровой стоимости. В статье разберёмся, как это повлияет на расчёты и что нужно учесть индивидуальным предпринимателям, желающим участвовать в аукционах.
Что такое выкупная цена земельного участка?
Выкупная цена — это сумма, которую арендатор (ИП, ООО, физлицо) обязан уплатить в бюджет для перехода арендованного участка в собственность. Она формируется на основании:
- кадастровой стоимости земли;
- коэффициента, установленного органами местного самоуправления;
- дополнительных платежей (пени, НДС при продаже права аренды, госпошлины).
Новые правила 2026 года
Как следует из официальных пояснений, в регионе планируется изменить выкупную цену до 100 % кадастровой стоимости. Ранее применялся коэффициент 0,7–0,9. Теперь:
- Если участок выкупается после окончания срока аренды и без перерыва использования, цена = 100 % кадастровой стоимости.
- Если участок передаётся на аукционе, стартовая цена лота = 100 % кадастровой стоимости. Победитель платит ставку, но не ниже этой планки.
Пример
Кадастровая стоимость участка 10 соток = 5 000 000 руб.
До 2026 г. выкупная цена = 5 000 000 × 0,8 = 4 000 000 руб.
С выкупная цена = 5 000 000 × 1,0 = 5 000 000 руб.
Переплата составит 1 млн руб.
Как рассчитать кадастровую стоимость
Шаг 1. Получите выписку из ЕГРН
Зайдите на rosreestr;gov.ru, введите кадастровый номер и закажите электронную выписку. Стоимость услуги — 350 ₽.
Шаг 2. Проверьте дату оценки
Кадастровая стоимость актуализируется каждые 3–5 лет. Если дата оценки старше 2023 г., её могут пересмотреть в 2026 г., и итоговая выкупная цена изменится.
Шаг 3. Сравните с рыночной стоимостью
- Рыночная стоимость, цена, по которой участок реально продаётся на открытом рынке.
- Кадастровая стоимость часто выше рыночной в 1,2–1,5 раза (особенно в крупных городах).
Как оспорить кадастровую стоимость и снизить выкупную цену
Если кадастровая цена завышена, можно:
- Подать заявление в комиссию при Росреестре — срок рассмотрения 30 дней.
- Обратиться в суд — придётся заказать независимую оценку (от 15 000 ₽).
Успешное снижение кадастровой стоимости на 20 % даст экономию при выкупе 1 млн руб. в примере выше.
Шаги предпринимателя при участии в аукционе
Индивидуальный предприниматель, желающий выкупить участок права аренды, должен:
- Шаг 1. Проверить земельный участок в реестре арендованных участков муниципалитета.
- Шаг 2. Получить заключение о соответствии цели использования земли.
- Шаг 3. Внести задаток 10 % от кадастровой стоимости (500 000 руб. в нашем примере).
- Шаг 4. Подать заявку в электронной торговой системе (ЕТП).
- Шаг 5. Победа в аукционе → оформление договора купли-продажи → оплата остатка суммы в течение 30 дней.
Выкупная цена = КС × Коэф + Дополнительные платежи
где:
- КС — кадастровая стоимость;
- Коэф, коэффициент, с 2026 г. = 1,0;
- Дополнительные платежи — НДС, госпошлина 2 000 ₽, пени за просрочку, расходы на регистрацию.
Советы юриста
- Начните процедуру оспаривания кадастровой стоимости минимум за 60 дней до планируемого аукциона.
- Фиксируйте все переписки с администрацией в письменном виде, чтобы избежать «внезапных» изменений коэффициента.
- Учитывайте НДС 20 % если земля выставляется юрлицом или ИП на УСН — в 2026 г. это не исключено.
Чек-лист для быстрой проверки
- ✓ Получена свежая выписка ЕГРН.
- ✓ Проверена дата пересмотра кадастровой стоимости.
- ✓ Сравнена кадастровая и рыночная цены.
- ✓ Учтён новый коэффициент 1,0.
- ✓ Забронирована сумма на задаток и НДС.