Ключевая мысль

Если вы продали и купили жильё в одном и том же календарном году, закон позволяет «взаимозачесть» вычеты по обеим сделкам и существенно снизить или довести до нуля налог на доход от продажи.

Какие налоги и вычеты применяются

При продаже квартиры (доход от продажи)

• Налог: 13 % НДФЛ от цены продажи.
• Как уменьшить:
  • Вычет 1 млн руб. (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), или
  • Подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры (ДДУ, кредит, материнский капитал и т.д.).

При покупке квартиры (расходы на покупку)

• Вычет: до 2 млн руб. (можно вернуть до 260 тыс. руб. НДФЛ).
• Как использовать: вычет предоставляется в том же году, в котором появился доход от продажи.

Что такое «взаимозачёт» и когда он возможен

Взаимозачёт — это одновременное применение обеих льгот: вычет «на продажу» уменьшает налогооблагаемую базу, а вычет «на покупку» сокращает сам налог к уплате.

Условия:

1. Обе сделки совершены в одном календарном году (01.01–31.12).
2. Вы ещё не исчерпали лимит вычета «на покупку» (2 млн руб. на человека).
3. У вас есть право на вычет «на покупку» (не ранее использовали его в полном объёме).

Пошаговый расчёт на 2026 год

Шаг 1. Определяем налог от продажи

Формула:

Налог продажи = 13 % × (Цена продажи – Вычет продажи)

• Если квартира в собственности ≥ минимального срока (3 или 5 лет), налог = 0.
• Иначе берём 1 млн руб. либо подтверждённые расходы.

Шаг 2. Определяем вычет от покупки

Формула:

Налог к возврату = 13 % × min(Расходы на покупку, 2 000 000 руб.)

• Если вы уже использовали часть вычета, используем остаток.

Шаг 3. Взаимозачёт

Формула:

Налог к уплате = Налог продажи – Налог к возврату

Практические примеры

Пример 1. «Классический» взаимозачёт

• Продажа: 3 000 000 руб. (владение 2 года).
• Покупка: 4 000 000 руб.
• Вычет «на продажу» берём 1 млн руб. → налогооблагаемая база 2 млн руб.
• Налог продажи = 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.
• Вычет «на покупку» = 2 000 000 руб. → налог к возврату = 260 000 руб.

Пример 2. Расходы выше 1 млн руб;

• Продажа: 3 000 000 руб.
• Цена покупки этой же квартиры по ДДУ была 2 350 000 руб.
• База = 3 000 000 – 2 350 000 = 650 000 руб.
• Налог = 650 000 × 13 % = 84 500 руб.
• Если параллельно купили новую квартиру за ≥ 2 млн руб., можно «обнулить» 84 500 руб. за счёт вычета «на покупку».

Пример 3. Недостаточно личного НДФЛ

• Налог от продажи = 100 000 руб.
• Вычет «на покупку» = 260 000 руб.
• Можно вернуть разницу 160 000 руб., но только в пределах уплаченного в год НДФЛ по зарплате.

Заполнение 3-НДФЛ

1. Приложение 1: отражаем доход от продажи.
2. Приложение 6: указываем вычет по продаже (1 млн или расходы).
3. Приложение 7: указываем вычет по покупке (расходы до 2 млн).
4. Раздел 2: вычисляем итоговый налог к уплате или возврату.

Важные нюансы 2026 года

• Срок владения: для квартир, купленных после , минимальный срок 5 лет (3 года — если получено по наследству, дару, приватизации).
• Доля детей: при продаже долей детей младше 18 лет (24 лет при очном обучении) налог не платится, если цель, улучшение жилищных условий (новый закон 2021 г.).
• Если квартира по ДДУ: право собственности возникает после регистрации, а срок владения отсчитывается с момента полной оплаты доли (позиция Минфина).
• Материнский капитал, ипотека: включаются в расходы на покупку.
• Онлайн-сервисы ФНС: через «Личный кабинет» можно подать декларацию и заявить оба вычета за 10 минут.

Алгоритм действий для вас

1. Соберите документы:
   • ДКП (договор купли-продажи) продажи.
   • ДКП/ДДУ покупки, акты приёма-передачи.
   • Все платёжные документы (приходные ордера, выписки из банка).
   • Если берёте «расходы», то чеки, кредитный договор, справка об уплате процентов.
2. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года.
3. Оплатите налог (если осталось) до 15 июля 2027 года.
4. Если требуется возврат, подайте заявление на возврат НДФЛ через ту же декларацию.

Частые ошибки

• Ошибка: применять 1 млн руб. и расходы одновременно за одну квартиру.
• Ошибка: забыть, что вычет «на покупку» даётся один раз на объект, но не более 2 млн руб. всего.
• Ошибка: путать минимальный срок владения (3/5 лет) с «датой регистрации».

Краткий чек-лист