Государственная кадастровая оценка (ГКО), это массовое определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, проводимое на всей территории Российской Федерации. С вступили в силу значительные изменения в Федеральный закон от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от № 269-ФЗ), направленные на повышение точности, прозрачности и обжалуемости результатов.

Цели и задачи кадастровой оценки зданий

• Формирование объективной налоговой базы для налога на имущество и земельного налога.
• Обеспечение равных налоговых условий для всех собственников.
• Повышение прозрачности рынка недвижимости.
• Создание основы для расчёта арендных ставок, залоговой стоимости и иных финансовых операций.

Как проходит оценка: этапы процесса

Подготовительный этап

Государственный (муниципальный) заказчик формирует перечень зданий подлежащих оценке, проводит инвентаризацию и обновление сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Методическое сопровождение

Утверждаются федеральные методики и региональные правила оценки. С 2020 года введён обязательный государственный контроль качества: отчёты проверяются Росреестром.

Формирование выборки и сегментация

Все здания группируются по назначению (жилые, офисные, склады, производственные и т. д.) и территориальному признаку. Например, в Московской области в 2022–2025 гг. оценке подлежало 9,5 млн объектов.

Массовая расчётная оценка

Применяются корреляционно-регрессионные модели, учитывающие:

• местоположение (класс «А», «Б», «В» кварталов);
• год постройки и материал стен;
• этажность и площадь;
• состояние инженерной инфраструктуры;
• доступность транспорта и парковки.

Публичное обсуждение и приём замечаний

В течение 60 дней на официальном сайте заказчика размещается проект отчёта. Собственники могут подать письменные замечания и документы (техпаспорт, БТИ, заключение независимого оценщика).

Утверждение итогов

После доработки результатов формируется приказ Минимущества региона или аналогичного органа. Новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года и используется для начисления налогов минимум в течение 2 лет (до следующей ГКО).

Ключевые изменения 2020-2021 гг. в законе № 237-ФЗ

1. Сокращение цикла оценки: вместо 5 лет теперь не реже одного раза в 2 года (возможность региона проводить ГКО чаще).
2. Обязательная экспертиза отчётов органами Росреестра; низкокачественные результаты могут быть отменены судом.
3. Онлайн-доступ: все этапы, включая обжалование, переведены в электронную форму через госуслуги и ФГИС ЕГРН.
4. Расширенные основания для индивидуальной пересмотра: если кадастровая стоимость отличается более чем на 30 % от рыночной, можно подать заявление без суда в комиссию при Росреестре.

Как узнать новую кадастровую стоимость здания

1. Перейдите на rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация по объектам недвижимости».
2; Введите кадастровый номер или адрес здания.
3. В карточке объекта отображена актуальная кадастровая стоимость и дата последней оценки.
4. Для получения выписки ЕГРН нажмите «Заказать онлайн» (электронная подпись не требуется для просмотра).

Обжалование результатов: покроковая инструкция

1. Досудебная стадия: в течение 6 месяцев со дня утверждения подайте заявление в комиссию при Росреестре по форме KO-14.
2. Документы:
   • копия правоустанавливающих документов;
   • отчёт независимого оценщика (обязательно член СРО, страховка ≥ 300 тыс. руб.);
   • экспликация, план БТИ, техническое заключение (при необходимости).
3. Суд: если комиссия отказала, идите в районный суд по месту нахождения здания с административным иском в течение 3 месяцев.
4. Перерасчёт налога: после положительного решения налоговая инспекция пересчитает налог начиная с года подачи заявления.

Региональные особенности 2025–2027 гг.

Москва и Московская область

Последняя массовая ГКО зданий в Москве проводилась в 2017 году, в Подмосковье — 2022–2024 годах, охватив 9,5 млн объектов. Следующий цикл намечен на 2026 год.

Ярославская область

В 2027 году запланирована кадастровая оценка всех зданий, помещений, сооружений и объектов незавершённого строительства.

Санкт-Петербург

ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в 2025 г. разместило проект отчёта по 800+ категориям зданий и сооружений. Публичные слушания проходят на платформе «Активный гражданин».

Как сэкономить на налоге: практические советы

• Следите за публикацией проекта отчёта и оперативно подавайте замечания.
• Проверьте инженерные характеристики: если в ЕГРН указано «отопление отсутствует», а фактически есть, это снижает стоимость.
• Используйте льготы: для пенсионеров, инвалидов, многодетных семей предусмотрены налоговые вычеты до 50 кв. м (жилые дома) и 20 кв. м (квартиры).

Государственная кадастровая оценка зданий — это не просто техническая процедура, а ключевой инструмент налогового баланса и рынка недвижимости. Своевременное ознакомление с результатами, подача замечаний и оперативное обжалование позволяют существенно снизить налоговую нагрузку и защитить права собственников. Следите за официальными публикациями вашего региона и не упустите шанс отстоять свою кадастровую стоимость!