Дата публикации: 19 апреля 2026 г.

Что такое внеочередное собрание и когда оно проводится

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее — внеочередное ОСС) созывается вне графика регулярных ежегодных встреч. Основная цель, оперативно решить неотложные вопросы‚ которые не могут ждать до следующего планового собрания.

Наиболее типовые поводы:

• аварийная ситуация‚ требующая срочного ремонта или модернизации инженерных систем;
• необходимость смены управляющей компании или формы управления домом;
• решение о капитальном ремонте‚ установке шлагбаума‚ видеонаблюдения и т.д.;
• утверждение или изменение сметы расходов‚ в т.ч. в связи с ростом коммунальных тарифов;
• утверждение мест размещения рекламных конструкций на фасаде (по постановлению Верховного Суда РФ без решения ОСС установка вывески невозможна).

Кто инициирует созыв

По Жилищному кодексу РФ (ст. 45) инициаторами могут выступать:

1. Любой собственник‚ обладающий долей не менее 10 % в праве общей долевой собственности на общее имущество дома.
2. Управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).
3. Органы местного самоуправления — если имеются угрозы жизни людей или имуществу.

Порядок уведомления и подготовки

Уведомление собственников

В письменной форме не позднее чем за 10 дней до даты проведения каждому собственнику направляется уведомление:

• вручается лично под роспись;
• направляется заказным письмом с уведомлением о вручении;
• размещается в личном кабинете на портале ГИС ЖКХ;
• одновременно публикуется на официальном сайте УК/ТСЖ.

Место и время

Время выбирается так‚ чтобы максимальное число собственников могло присутствовать. Место, обычно подъезд‚ дворовая территория‚ актовый зал школы или досуговый центр.

Кворум и процедура голосования

Кворум

Кворум считается достигнутым‚ если в голосовании участвуют собственники‚ в совокупности владеющие более 50 % площадей всех помещений дома.

Формы участия

• Очное, присутствие в день собрания.
• Заочное, заполнение бюллетеней до даты собрания.
• Смешанное, наиболее популярный вариант после введения электронного голосования.

Начиная с 2022 г. собственники могут использовать электронные площадки ГИС ЖКХ‚ что значительно увеличивает явку.

Как оформить протокол внеочередного ОСС

Структура протокола

1. Шапка документа: названия дома‚ дата‚ время и место проведения.
2. Список присутствующих (или список собственников‚ принявших участие в заочном голосовании) с указанием долей в праве общей собственности.
3. Повестка дня — строго та‚ что указана в уведомлении.
4. Ход голосования: по каждому вопросу фиксируются:
   • «за» — количество голосов и доля в %;
   • «против»;
   • «воздержались».
5. Принятые решения (резолюции).
6. Подписи: председатель собрания‚ секретарь‚ счётная комиссия (не менее 3 человек).

Образец формулировки резолюции

«Решено: провести капитальный ремонт кровли многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень‚ ул. Ленина‚ д. 25‚ с привлечением подрядной организации ООО «Кровля-Сервис». Финансирование — за счёт средств капитального ремонта регионального оператора. Протокол голосования: «за» — 62 % общей площади‚ «против» — 8 %‚ «воздержались» — 3 %.»

Как избежать подделок и проблем с правоохранителями

По данным Госжилинспекции Тюменской области только с начала 2016 г. в полицию поступило 30 заявлений о подделке протоколов. Аналогичные случаи фиксируются в Приморском районе (ул. Плесецкая)‚ Чусовом‚ Челябинске и других регионах.

Основные меры защиты

• Нотариальное удостоверение подписей председателя и секретаря (допускается‚ но не обязательно).
• Видеозапись процесса подсчёта голосов и подписания протокола.
• Электронное голосование через ГИС ЖКХ — исключает фальсификацию бюллетеней.
• Обязательное хранение бюллетеней и исходных списков собственников не менее 3 лет.
• Публикация итогов на официальном сайте УК/ТСЖ и на информационном стенде дома в течение 10 дней.

Ответственность за подделку протокола

Согласно ст. 327 УК РФ подделка официального документа влечёт:

• штраф до 80 000 ₽;
• обязательные работы до 480 часов;
• лишение свободы до 2 лет.

Кроме того‚ решения‚ принятые на основании фальшивого протокола‚ могут быть признаны недействительными в суде‚ что повлечёт дополнительные расходы и затяжные судебные разбирательства.

Пошаговый чек-лист для организаторов

1. Определить повод и составить точную повестку дня.
2. Рассчитать долю инициатора (≥10 %) и подать письменное требование в УК/ТСЖ.
3. Подготовить форму уведомлений и разослать их всем собственникам за 10 дней.
4. Заблаговременно забронировать помещение и оборудование (флипчарт‚ ноутбук‚ принтер).
5. Сформировать счётную комиссию: 3 независимых собственника‚ не входящих в совет дома.
6. Провести собрание в указанное время‚ зафиксировать кворум и ход голосования.
7. Оформить протокол‚ подписать его всеми членами счётной комиссии и председателем.
8. Разместить копию протокола на стенде и в ГИС ЖКХ в течение 3 рабочих дней.
9. Хранить бюллетени и исходные документы не менее 3 лет.

Правильно оформленный протокол внеочередного ОСС — это не просто «бумага»‚ а юридический акт‚ который позволяет:

• оперативно решать вопросы управления домом;
• защищать права и имущество собственников;
• избегать штрафов и уголовной ответственности за подделку.

Соблюдайте процедуру‚ используйте электронные сервисы и чётко документируйте каждый шаг — тогда ваши решения будут законными и неоспоримыми в любой инстанции.