Недвижимость, один из самых дорогих активов общества с ограниченной ответственностью․ Поэтому её отчуждение (продажа, дарение, обмен) относится к крупным сделкам и требует обязательного одобрения общим собранием участников․ Ниже приведён актуальный образец протокола с пояснениями и контрольным списком, соответствующий законодательству РФ по состоянию на 2026 год․

Когда именно нужен протокол?

• Если стоимость недвижимости превышает 25 % от балансовой стоимости всех активов ООО (п․ 1 ст․ 46 ФЗ-14)․
• Если уставом прямо предусмотрено, что любая сделка с недвижимостью требует согласия общего собрания (даже при меньшей стоимости)․
• При продаже единственного офиса, склада, земельного участка и т․д․, независимо от цены․

Нарушение процедуры чревато оспариванием сделки в суде и ответственностью директора перед участниками․

Пошаговая инструкция по подготовке

Шаг 1․ Проверьте устав

Уточните, кто и каким кворумом принимает решения о крупных сделках․ Возможно, понадобится квалифицированное большинство (¾ или 100 %) голосов․

Шаг 2․ Известите участников

Не позднее чем за 30 календарных дней до собрания направьте каждому участнику уведомление:

• о дате, времени и месте;
• повестке дня;
• проекте договора купли-продажи;
• копии выписки ЕГРН (кадастровый паспорт, отчёт об оценке)․

Форма уведомления — заказное письмо с уведомлением или e-mail, если разрешён уставом․

Шаг 3․ Подготовьте проект протокола

Ниже приведён готовый шаблон․ Скопируйте текст в Word или Google Docs, замените выделенные поля․

Образец протокола

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «________________»
ИНН _______________ ОГРН _______________
Юридический адрес: __________________________

 ПРОТОКОЛ
 общего собрания участников ООО «________________»
 о продаже недвижимого имущества
 № __ от «__» ________ 2026 г․

Место проведения: ______________________________________________

Дата и время: 20 апреля 2026 г․, 11:00 по московскому времени

Форма проведения: очно-заочное голосование (очно присутствуют и заочно голосуют)

Кворум: доля участников, присутствующих и голосующих, составляет 100 % уставного капитала․

ПОВЕСТКА ДНЯ:
Одобрение крупной сделки — продажи недвижимого имущества․
Утверждение условий договора купли-продажи и полномочий лица, подписывающего договор․

ПРИСУТСТВОВАЛИ:

№
Ф․ И․ О․ участника
Доля, %
Голос
1
Иванов Сергей Петрович
60 %
«За»
2
Петрова Елена Викторовна
40 %
«За»


СЛУШАЛИ:
Директора Иванова С․ П․ о необходимости продать нежилое помещение площадью 150 м², расположенное по адресу: г․ Москва, ул․ Лесная, д․ 5, помещение 12,
кадастровый номер 77:08:0004010:123, оценочная стоимость 15 000 000 руб․

ВЫСТУПИЛИ:
Участники обсудили рыночную цену, условия расчётов, сроки и порядок передачи имущества․
Согласована цена продажи 16 500 000 руб․ (шестнадцать миллионов пятисот тысяч рублей)․

ПОСТАНОВИЛИ:

Одобрить крупную сделку, продажу объекта недвижимости по адресу: (указать адрес и кадастровый номер)․
Утвердить условия договора купли-продажи, прилагаемого к протоколу (Приложение № 1)․
Передать директору (Ф․ И․ О․) полномочия на подписание договора и всех сопутствующих документов, включая акт приёма-передачи и заявление в Росреестр․
Обязать директора в течение трёх рабочих дней после подписания договора уведомить налоговую по форме СЗВ-ТД и внести изменения в ЕГРЮЛ (если имущество числилось на балансе ООО)․


Подписи:
Председатель собрания __________________ /Иванов С․ П․/
Секретарь собрания ______________________ /Петрова Е․ В․/
Ознакомлены (подписи всех участников):
____________________ /Иванов С․ П․/
____________________ /Петрова Е․ В․/

Как заверить протокол

1. Без нотариуса․ Достаточно подписей председателя и секретаря собрания․ Подлинность подписей удостоверяется у нотариуса только если устав ООО требует нотариального удостоверения․
2. С нотариусом․ Обязательно при единоличном исполнительном органе (директоре-участнике), когда он же подписывает договор купли-продажи от имени общества (ст․ 46 ФЗ-14)․
3. Заочное голосование․ Участники подписывают листы голосования, которые прилагаются к протоколу․

Контрольный список документов для налоговой и регистрации перехода права

• Копия протокола + решение единственного участника, если он один․
• Договор купли-продажи (3 экз․)․
• ЭЦП-заявление по форме Р14001 (при смене директора или юрадреса)․
• Квитанция госпошлины 2 000 руб․ (Росреестр)․
• Гарантийное письмо о снятии объекта с баланса ООО и передаче в «Доходы будущих периодов» (если учёт ведётся по РСБУ)․

Распространённые ошибки

Скачать готовые шаблоны

• Шаблон протокола в формате DOCX (20 кб)
• PDF-образец для ознакомления
• Бланк заочного голосования

Правильно оформленный протокол — ваш щит от судебных споров и претензий контрагентов․ Следуйте инструкции, сохраняйте даты уведомлений и оценочные отчёты, и сделка с недвижимостью пройдёт без проблем․

Юридический дисклеймер: статья подготовлена по состоянию на апрель 2026 г․ и не является индивидуальной юридической консультацией․ Перед подписанием рекомендуем проконсультироваться с вашим корпоративным юристом или аудитором․